Памятники вместо новостроек: инвесторы оценили экономику ОКН в 1,7 трлн рублей
К 2030 году новую жизнь должны получить 3,5 тыс. объектов культурного наследия. Потенциальный объем инвестиций оценивается в 1,7 трлн рублей, из которых две трети предполагаются на частных инвесторов. Такие данные прозвучали на форуме «Особняк. Инвестиции в наследие», который прошел в петербургском Особняке Мясникова (организаторы — AG, ASTERA и FullHouseDesign, генеральный партнер — «Рунит»). Главный вывод участников: рынок ОКН в России пока не сформирован как отдельная категория недвижимости, а значит, оценивать такие проекты по привычным лекалам новостроек нельзя.
По оценкам, к 2030 году новую жизнь должны получить 3,5 тыс. объектов; потенциальный объём инвестиций в тему оценивается в 1,7 трлн рублей, две трети расходов предполагаются на частных инвесторов. Участники не раз возвращались к тому, что рынок ОКН в России пока не сформирован как отдельная категория недвижимости, а значит, оценивать такие проекты по привычным лекалам новостроек нельзя.
Инвестор, подрядчик и проектное управление
Александр Демин, генеральный директор ООО «Лендевелопмент» разделил инвесторов на три группы: профессиональные застройщики, профильные инвесторы в ОКН и непрофессиональные частные инвесторы, которые приходят в сферу из других отраслей. По его словам, ключевой партнёр для такого инвестора — не юрист и не консультант, а подрядчик. «Можно выбрать неидеальный объект и успешно завершить проект. Но, выбрав неверного подрядчика, прийти к правильному результату невозможно», — заявил Демин. Он также отметил, что рынок подталкивает девелоперов к памятникам: свободных участков в крупных городах всё меньше, а законодательство движется к продаже ОКН вместе с землёй. Среди практических советов — проверять подрядчика через результаты и контакты заказчиков: открытость на таком интервью видна быстро.
Финансовый блок разобрал Ренат Хилажев, генеральный директор агентства финансовых решений ООО АФР «РеФи», член Совета по финансовым рынкам и инвестициям ТПП РФ. Программа «1000 объектов культурного наследия к 2030 году» пока выполнена примерно на 25 кредитов на 5 млрд рублей. Банки готовы структурировать сделки, но требуют прозрачного баланса, понятного бенефициара и деловой репутации. «Сделку нужно собирать снизу, по кирпичикам, а не через звонок зампреду», — отметил он. Среди типичных проблем — SPV без связи с действующим бизнесом, оптимизированная отчётность и репутационные риски, которые банки видят в том числе через закрытые источники. Отдельно он привёл кейс Министерства культуры Башкирии, которому помогли привлечь около 600 млн рублей на покупку здания, а затем — финансирование на транспорт.
Что показывает экономика проектов
На конкретных кейсах стало видно, как считается экономика. Дмитрий Чебыкин, коммерческий директор ГК «Еврострой» рассказал о проекте «Три Грации» на Потемкинской: 22 резиденции, 17 продано, пять остаются в продаже, средняя цена — от 1 до 1,4 млн рублей за квадратный метр. Объект купили у Альфа-Банка, проект финансировал Сбер; цикл реализации занял около пяти лет. В доме восстановлены исторические интерьеры, предусмотрен механизированный паркинг на 21 место, а управление рассчитано на уровень пятизвёздочного отеля. Стоимость управления — около 400–500 рублей за квадратный метр.
Екатерина Соколова, управляющая проекта «Особняк Мясникова», привела цифры самой площадки: объект куплен в 2020 году за 550 млн рублей, площадь — 4,7 тыс. кв. м. Самоокупаемость наступила через 2 года 8 месяцев, операционная прибыль — через 3 года 2 месяца, прогнозируемая окупаемость — 8,5 лет. Выручка делится примерно так: 35% — аренда, 35–40% — собственные мероприятия, остальное — партнёры и спонсоры. Площадка проводит балы, винтажные маркеты, концерты и поддерживает клуб молодых музыкантов.
Иполнительный директор ИСК Inreit Елена Терешина показала экономику отелей: 15 объектов, более 1000 номеров в управлении, средняя загрузка 86% по году и до 95% в сезон. Доходность 2025 года — в среднем 14% годовых, капитализация — от 15% в год, продажа проекта занимает 2–3 месяца.
«Скороход» от «Охта-Групп» — это 3,3 га, 60 тыс. кв. м и 12 зданий бывшей обувной фабрики; офисы продаются в среднем по 490 тыс. рублей за метр, первая очередь — конец 2026 года, вторая — 2028–2029 годы. Компания сохраняет за собой управление территорией, чтобы у квартала оставалась единая концепция.
Не только продажа метров
Отдельный блок — проекты, которые живут не только за счёт продажи площадей. Эдуард Горин, идеолог и основатель пространства «СЕНО»рассказал о креативном кластере на 20 тыс. кв. м, который принимает до 5–7,5 тыс. человек; проект открыли за два с половиной года, а первый блок был куплен ещё в 1999–2000 годах.
Виталий Ставилов и Анна Пеклова показали модель особняка Болинского: аренда на рынке начинается от 2 млн рублей в месяц, частное мероприятие на 12 часов стоит 490–500 тыс. рублей, а комиссии подрядчиков добавляют до 800 тыс. рублей к выручке одного события. По их словам, 99,9% выручки пока даёт частная аренда, а собственные лекции, кинопоказы и ужины работают прежде всего как воронка — гости знакомятся с площадкой и приводят новые заказы.
Ранэль Зинатуллин, председатель комитета НОПСМ по сохранению ОКН и генеральный директор компании Astera, сформулировал развилку, с которой сталкивается любой собственник: «На объекте культурного наследия встаёт вопрос: зачем, для кого и как на этом заработать. Можно выгодно купить объект — и очень дорого ошибиться». По его словам, до покупки нужно иметь концепт, команду «в одно окно», систему контроля и финансы; на непредвиденные расходы стоит закладывать 30–40% бюджета, а экономить на обследовании — самая дорогая привычка. Пример из Уфы: в одном здании удалось собрать два иммерсивных музея, кафе и детективный ресторан, и если отельный сценарий приносил около 2 млн рублей в месяц, то комплекс из четырёх бизнесов вышел на 5 млн. «Красота требует вложений — регулярных и достаточных», — добавил Зинатуллин, отметив, что без заработка сохранять наследие невозможно: «Минкульт не может дать денег на все объекты, а бизнес не будет давать деньги там, где ты не можешь заработать».
Вера Шипуля, основатель и председатель Фонда поддержки и развития культурного наследия «Наследие смыслов» представила программу «Магазин времени»: час жизни памятника можно «купить» за 90 рублей, а консервация даёт объекту время до появления инвестора. Она разделила наследие на три типа — то, что нужно помочь сохранить, то, что нужно научить заново рассказывать, и то, чему нужно выиграть время. По её словам, молодой аудитории такие проекты интересны, а цифровой фонд должен показывать, как работает каждый рубль.
Мария Иванова-Сорокина, архитектор и дизайнер, соучредитель проектно-строительного бюро Full House Design рассказала, как бюро работало с интерьерами Особняка Мясникова: реставрация была выполнена предыдущими собственниками, но часть залов выглядела холодно. Из-за запрета трогать стены появились антивандальные панно, имитирующие живопись XIX века; мебель и свет подбирали под историческую среду. По её словам, собственник сознательно оставил объект в культурной функции, а не перепрофилировал его под офис.
Технологии и материалы
Завершили день технологиями. Евгений Максимов, ĸоммерчесĸий диреĸтор ООО "РУНИТ" напомнил, что реставрационные составы стоят от 600 до 1200 рублей за квадратный метр и дают гарантию до 20 лет. Главные риски, по его словам, — экономия на обследовании и неправильные материалы: известковые составы дают паропроницаемость, а цементная штукатурка на историческом кирпиче быстро приводит к трещинам.
Антон Филонов, «Аквалима» рассказал об одном из ключевых решений при реставрации зданий – вентилирование. Современное решение — лучистые потолочные панели, которые заменяют радиаторы и кондиционеры и уже работают в усадьбе на 6 тыс. кв. м. В помещении поддерживается 21 градус, система не дует и не требует обслуживания; в Подмосковье отопление дома такой системой зимой выходило в 1,4–1,5 тыс. рублей в месяц на электричество.
Организаторы подтвердили: следующая встреча пройдет в Москве, 10 декабря. По словам соорганизаторов, главный результат таких встреч — не количество презентаций, а новые коллаборации.
