Сохранить, развить, приумножить
Редевелопмент уже давно является эффективным и зачастую единственным способом обновить городские территории. В России появляется все больше компаний и инвесторов, заинтересованных в восстановлении и приспособлении для современного использования исторических зданий, что сформировало устойчивый вектор на сохранение исторической архитектуры. Причин тому много: от сокращения свободных территорий под застройку до необходимости обновления ткани города в соответствии с современными требованиями к городскому планированию. Последние несколько лет активно набирает оборот еще один способ – комплексное развитие территорий. При этом изменения охватывают все сферы жизни: жилье, рабочие места, отдых и туризм. Redeveloper.ru обсудил эти наиболее актуальные тренды в сфере недвижимости с Директором департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Синичич Марией Владимировной.
Тренд 1. Сохранение исторического наследия.
В последние годы в России сформировался устойчивый тренд на сохранение исторических зданий. Каковы, на ваш взгляд, драйверы и причины, почему инвесторы идут на приспособление к современному использованию? В чем польза подобных проектов для городов? И есть ли минусы у данного тренда?
– Работа с историческими зданиями и редевелопмент территорий на мой взгляд сегодня набирает обороты. Одна из целей в области устойчивого развития «Укрепление средств осуществления и активизация работы в рамках Глобального партнерства в интересах устойчивого развития» невозможна без налаживания на глобальном, региональном и местном уровнях всеохватывающих партнерских отношений, построенных на принципах и ценностях, общем видении и целях, ориентированных на удовлетворение интересов людей и планеты.
Если мы говорим об устойчивом развитии территорий, показателю их жизнестойкости, то достижение такой цели возможно только при наличии и сохранении объектов культурного наследия, исторической среды в целом.
Во всех без исключения памятниках истории и культуры воплощена осязаемая связь прошлого с настоящим, вековой опыт и традиции поколений. Историко-культурное наследие всегда являлось одним из важнейших средств формирования общественного сознания и совершенствования духовной жизни людей.
История охраны культурного наследия России насчитывает более трех веков на протяжении которых создавалась государственная охранительная система, вырабатывались основные методические принципы охраны памятников, складывалась отечественная реставрационная школа.
В последнее время мы видим интерес девелоперов к застроенным территориям, развитию исторических центров городов. Покупатель выбирает
не просто квадратные метры, а среду, которая будет его окружать. Наличие ценных градоформирующих объектов, которые интегрируются в новую застройку, создает дополнительное преимущество территории как для горожан, так и для извлечения прибыли малым бизнесом и застройщиками.
На мой взгляд, всё, что связано с приставкой «ре» сегодня в нашей стране имеет огромный потенциал. Это актуально для исторических центров городов, вблизи достопримечательных мест. Не стоит расценивать эти возможности только для строительства жилья, например, можно реализовывать места приложения труда, креативные, образовательные или деловые центры.
Если говорить о минусах такого рода девелопмента, то это стоимость реализации и сроки согласования, в том числе в связи с историко-культурной экспертизой, археологическими изысканиями, изменением охранных зон объектов культурного наследия. Нам ещё предстоит большая работа в части упрощения процедур включения таких объектов в проекты КРТ. Необходимо продолжать совершенствование законодательства и методологии работы с культурным наследием в городской среде.
Например, постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июня 2021 г. № 871 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 г. № 579» определены правила согласования включения в границы территории комплексного развития земельных участков и расположенных на них объектов культурного наследия, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности с целью сохранения. Это еще один шаг на пути в работе с редевелопментом территорий.
Хочу дополнить, что профессиональные компетенции – основополагающее в работе с КРТ и наследием. В этом году состоялся уже пятый выпуск школы АНО Центр научных исследований в сфере охраны архитектурного культурного наследия "Ре-Школа" Нарине Тютчевой, экспертом которой я являюсь с момента ее основания, которая как раз выпускает таких специалистов по всем аспектам с приставкой «РЕ-».
ФАУ «Роскапстрой» – подведомственное учреждение Минстроя России – также готовит специалистов, работающих с объектами культурного наследия и историко–культурными ландшафтами. Есть примеры сохранения объектов и одновременного их использования – например Флигель «Руина» в музее Архитектуры им. Щусева. Уникальная работа, потому что с одной стороны это реставрационная художественная консервация, а с другой – современное выставочное пространство. Из зарубежных примеров – можно отметить греческие Дельфы – заповедная территория, которая представляет собой археологический парк, созданный после раскопок древнего города, куда ежегодно приезжают тысячи туристов, что составляет экономику всего городка, включая места размещения и питания. Не всегда надо сносить здание, иногда достаточно просто привести его в порядок – и сейчас это стало однимиз главных трендов.
Тренд 2. Комплексное развитие территорий.
Комплексное развитие территорий (КРТ) в России; основные принципы, направления и задачи. И как найти баланс между интересами граждан, предпринимателей, девелоперов и правительства на реорганизуемой территории?
– Механизм комплексного развития территорий в этом году обогнал по объёму планируемого к строительству жилья все ранее существовавшие на протяжении 10 лет механизмы, такие как КОТ, КУРТ, РЗТ и прочее. Благодаря принятому 3 года назад Федеральному закону от № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» о механизме КРТ сегодня широко известно в России, и можем наблюдать его адаптацию каждым из регионов исходя из потребностей.
Правительство определило четыре вида КРТ – жилой и нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателя. Соблюдение интересов обычных граждан в рамках КРТ жилой застройки регламентируется законодательством в особом порядке: решение о включении многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о КРТ жилой застройки, в решение о КРТ жилой застройки принимается на общем собрании собственников помещений в таких многоквартирных домах. Указанные дома должны соответствовать критериям, которые регионы вправе самостоятельно определять (например, если отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения или дом построен в период индустриального домостроения по типовым проектам).
Кроме того, после внесения изменений в Федеральный закон № 185-ФЗ стало возможным в рамках КРТ задействовать земельные участки под расселенными аварийными многоквартирными домами в целях нового жилищного строительства.
При реализации КРТ нежилой застройки собственникам направляются уведомления (предложения) о самостоятельной реализации КРТ. В случае их отказа территория выставляется на торги или может реализовываться самостоятельно оператором КРТ.
В КРТ нежилой застройки необходимо обратить внимание на требования к земельным участкам и объектам, которые возможно включить в границы такой территории с учетом законодательства. Например, самовольные постройки, или постройки которые не соответствуют видам разрешённого использования земельных участков, а также если такие объекты представляют угрозу жизни и здоровью граждан (объекты незавершенного строительства).
Так механизм КРТ позволяет гибко подходить к реализации проектов развития территорий, которые зачастую кажутся заброшенными, неиспользуемыми.
1 января 2024 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс в части совершенствования механизма КРТ, которые вводят новое понятие «Оператор КРТ», что дает возможность создания дочерних обществ, о чем говорилось в поручении Президента. Теперь масштабные проекты комплексного развития, например, на федеральном уровне, могут быть реализованы в единой концепции одним уполномоченным лицом.
Тренд 3. Развитие внутреннего туризма.
Перезапуск старых и запуск новых курортов – как найти баланс между традиционным приморским городом со сложившейся туриндустрией и новым курортом?
– Недавно завершился конкурс на развитие Новой Анапы, предлагаю обсудить тему перезапуска старых курортов на примере этого курортного города.
По моему мнению, для обеспечения баланса между традиционным приморским городом с туристической инфраструктурой и курортом необходимо формирование различных сценариев жизни. Я посещала Анапу в ноябре прошлого года.
Несмотря на зеленые деревья – разнообразие архитектурных стилей, облика зданий и улиц отражают этапы развития города. Это и есть то, что в нашем понимании называется «южный город».
Территория, расположенная между лиманами и бухтой, уникальна по своим природным и географическим характеристикам. Подготовка градостроительной концепции для такой территории дает пространство для реализации самых необычных идей, и одновременно с тем – огромная ответственность. Но сама возможность предусмотреть все возможные сценарии и потребности для хорошего отдыха при планировании территории площадью более 1 000 гектар с размещением бульваров, проспектов, зон отдыха, ресторанов, кафе, спортивных зон, отелей. Важно создавать высокое качество среды. Конкурс, организованный Агентством «Центр» по заказу АО «Корпорации «Туризм.РФ», это важный этап огромной работы в этом направлении. Он интересен не только предложениями конкурсантов, в рамках работ которых рассмотрены примеры курортов в странах Южной Америки, Азии и ОАЭ, но и исследованием экспертов Агентства стратегического развития «Центр».
В Новой Анапе предлагается применить все новые технологии и материалы, которые обеспечат высокое качество отдыха, создадут синергетический эффект по формированию среды и применения современных технологий в озеленении, благоустройстве, строительстве зданий, обеспечат комфортное взаимодействие между природой и городом. Курорт должен совмещать в себе совершенно различные зоны для всех возрастов чтобы закрывать потребности отдыхающих в медицине, культурных развлечениях, терренкурах и местах тихого отдыха. В таком случае, я думаю, этот проект ждёт успех.
Что касается примеров комплексного развития подобных курортов в мировой и Российской практике, стоит упомянуть про советский опыт создания массовых проектов, таких как детская Здравница в Евпатории с квартальной застройкой, где у санаториев свои выходы в море, вокзал, проспекты и курортный бульвар. При этом, современные гостиничные комплексы Турции, раскинувшиеся на десятки километров вдоль морского побережья, или высотную застройку в крупнейших городах ОАЭ, конечно, нельзя считать релевантным примером для Новой Анапы.
Я надеюсь, что идеи всех финалистов найдут достойное отражение при реализации проекта и в России появится курорт мирового уровня.
Каким, по вашему мнению, должен быть баланс между традиционным приморским городом со сложившейся туристской индустрией и новым курортом?
– Важнейшим аспектом комплексного развития территорий, обладающих туристическим и историко-культурным потенциалом, является, прежде всего, корректная оценка как с точки зрения сохранения, так и развитие через включение в социально-экономический оборот.
Работа по развитию центров курортных городов должна начаться с создания нормальной инфраструктуры для движения общественного транспорта, благоприятной среды для пешеходов, способной привлечь в центр горожан и туристов. Кроме того, должны начаться работы по приспособлению историко-культурных объектов, которые могут стать драйверами восстановления и развития центра, создавать локальные центры жизни.
Для раскрытия потенциала, для привлечения инвесторов объекты могут быть насыщены коммерцией и малым бизнесом.
Кроме того, необходимо реконструировать часть исторических жилых домов и построить новые жилые дома, с учетом ограничения высоты и иных действующих ограничений.
Какие меры, на Ваш взгляд, помогут обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие курорта «Новая Анапа», не разрушив при этом уже имеющуюся инфраструктуру?
– Такие меры может обеспечить механизм комплексного развития территорий с созданием условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления курортных городов и поселений, в том числе исторических территорий. Комплексное развития территорий следует рассматривать как важнейший инструмент обновления населенных пунктов.
Понятие КРТ введено в Градостроительный кодекс РФ в декабре 2020 года. Целями КРТ является, в том числе, обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, малых городов и опорных пунктов путем повышения качества среды для жизни и улучшения их внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства.
Вопрос сбалансированности является сегодня одним из приоритетных в строительной отрасли. Механизм КРТ включает в себя не только новые территории, но и уже застроенные, которые требуют модернизации. Для выполнения этой задачи сегодня разрабатываются проекты по регенерации исторических территорий и мероприятия, направленные на устойчивое развитие малых городов и исторических поселений, которые являются центром притяжения туристической территории.
Если обсуждать возможность обновления исторических и туристических центров, то хотелось бы заметить, что на протяжении долгих лет территории старых курортных городков и исторических центров развивались разнонаправленно. Как результат — здесь много аварийных многоквартирных домов, ветхих домов без централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Кроме того, здесь расположено множество объектов культурного наследия федерального и регионального значения. А современные многоэтажки представляют собой точечную застройку.
Данная ситуация не только портит архитектурный облик курортного города, но и лишает возможности его жителей и приезжающих туристов в полной мере пользоваться современной благоустроенной средой. Важно сбалансировать развитие старых курортных городов так, чтобы улучшение облика города становилось драйвером экономического и культурного роста, а не дополнительным отягощением бюджета. Сохранение исторической застройки возможно только через грамотное развитие, а попытки сохранения и консервации без развития центра курортных городов неэффективны и приводят лишь к обветшанию. Культурное наследие не должно быть нагрузкой на бюджет, оно должно создавать новые бизнесы, аутентичность курортного города должна обеспечивать приток инвестиций, что в свою очередь будет способствовать увеличению туристического потока.
В курортный город с интересным историческим прошлым и одновременно с современной и удобной для отдыха и оздоровления инфраструктурой, направится не малый турпоток.
