Сносить нельзя, перепрофилировать

Мода на реконструкцию бездействующих промышленных объектов Москвы под офисы эволюционирует в стабильную классику жанра. Еще в прошлом году большинство игроков рынка так высказывались на эту тему: реконструкция требует меньших вложений, чем новое строительство, следовательно, проекты перепрофилирования по силам многим отечественным девелоперам. Однако в последнее время эксперты и консультанты поговаривают, что далеко не все «переделки» смогут сохранить заявленный статус в глазах приличных арендаторов... Промзоны – в дело Корни возникновения термина «редевелопмент» следует искать в Америке. Редевелопмент был эффективно внедрен в США в I952 году на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов. Именно там появились компании, которые скупали мелкие устаревшие предприятия, сносили старые дома и возводили на их месте новые экономически привлекательные объекты недвижимости. В России понятие «редевелопмента» и «реконструкции» зачастую имеют синонимическое значение. «Редевелопмент - это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов). районов или целых населенных пунктов с цепью более эффективного их использования. В народе прижилось и активно используется это солидное понятие, поскольку имеет в своем корне слово «развитие» (development), в то время как «реконструкция» означает «изменение конструкций», - говорит коммерческий директор компании «Архитек Инжиниринг» Владимир Савинов. Таким образом, редевелолмент - это фактически «естественный отбор» на рынке недвижимости: по статистике, более 60% крупных и средних предприятий в Москве не функционируют либо работают не на полную мощность. В феврале 2004 года столичное правительство утвердило целевую программу развития производственных территорий. Всего в городе 56 промзон, в которых расположено 419 предприятий. Промзоны занимают около 20% всей территории Москвы (22 тыс. га из 110 тыс. га территории города). Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение территорий производственного использования до 15,6 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций - на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон в пределах МКАД. Сегодня в городе около 1200 крупных и средних производств. Из них действительно функционируют только 35%. Между тем говорить о перспективах предложений такого рода пока довольно проблематично. Московские власти постепенно перемещают промышленное и техническое производство за пределы города, а освободившиеся земли отдают под реконструкцию (реже - под строительство) бизнес-центров, торгово-офисных и прочих зданий. Предполагается, что из центра города промышленные предприятия будут выведены менее чем за 10 лет. Редевелопмент должен коснуться и территорий в отдаленных районах города. Значительная часть обширных промзон, постепенно перепрофилируемых в офисные и многофункциональные комплексы, расположена близ Третьего транспортного кольца. Тем не менее, по мнению экспертов рынка недвижимости, сейчас редевелопмент промышленных территорий не складывается в общую картину, и обновленные участки промзон представляют собой разрозненную мозаику. Вместе с тем эксперты отмечают, что сегодня девелоперы и инвесторы предпочитают осваивать менее масштабные проекты, преимущественно в центре города - именно они могут гарантировать им наибольшую доходность. В первую очередь это бывшие заводы, расположенные рядом с основными магистралями и станциями метро. Из крупных реконструируемых и реконструированных объектов можно упомянуть следующие: «Нагатино l'Land» (бывший «Нагатино-ЗИЛ» - анонсированный проект девелопера «Московский бизнес-инкубатор»; строится 1,1 млн. кв. м офисов), реконструкция заводских корпусов АЗЛК бизнес-центр на Спартаковской (возведен на территории бывшего Авторемонтного завода N2 6), бизнес-парк «Дербеневский», а также «ЛеФорт» (Электрозаводская ул., 27), «Фабрика Станиславского» (ул. Станиславского, 21, стр. 3), «Кругозор» (ул. Обручева, 30), комплекс строений на 2-й Звенигородской, 13, возводимый заводом ПМЗ, Даниловская мануфактура, офисные центры по ул. Складочной, «Горбушка» (бывший завод «Рубин»). По мнению брокеров коммерческой недвижимости, к числу наиболее удачных реноваций такого плана можно отнести также БЦ «Таганский» (ул. Марксистская, 3), частично заполненный «Новоспасский двор» (Дербеневская ул., 7), БЦ «Павелецкий» (2-й Кожевнический пер., 6) и деловой центр на ул. Бутырская, 76. Один из самых качественных и «раскрученных» проектов последних лет - «Аврора Бизнес Парк», который реализуется на территории бывшего Краснохолмского камвольного комбината на Садовнической набережной. Первая очередь была построена в 2003 году, а спустя три года девелопер проекта, Forum Properties, запустил и вторую, площадью 50 тыс. кв. м.Еще одним примером суперудачного редевелопмента у экспертов считается бизнес-центр «Красная Роза» (ул. Т. Фрунзе, 11), завоевавший награду CRE Awards. «Этот комплекс не похож на типовой бывший промышленный объект. Помимо хорошей концепции и архитектурных решений создать высококлассный БЦ на месте бывшего крупного промпредприятия помогло престижное расположение», - отмечает коммерческий директор группы компаний «Архитек» Дмитрий Куркович. «При строительстве первой очереди офисно-делового комплекса на территории бывшей фабрики «Красная Роза» мы приняли решение о реновации производственного здания по ул. Тимура Фрунзе, д. 11, в бизнес-центр класса В+, - рассказывает генеральный директор компании «КР Пропертиз» Елена Мандрыко. - В результате при затратах не более $10 млн. срок окупаемости по этому проекту составил менее трех лет». В роли инвестора выступило ЗАО "Красная Роза 1875". Его затраты составили около $80/кв. м, окупить их планировалось за три года. Однако проект имел такой успех у арендаторов, что срок окупаемости удалось значительно уменьшить. В последние годы целый ряд девелоперов специализируется именно на развитии таких объектов: Horus Capital, KR-Properties, ИК «Визави», «Промсвязьнедвижимость», «АЛМ-Девелопмент» и другие. Одним из первых проектов реконструкции промышленных зданий под офисы класса В был проект «Вашего Финансового Попечителя» на территории завода «АРЗ-6». Компания «Топ.Ри.Инвест» с 1997 года занимается освоением промзоны около метро «Белорусская»: территория сборочного завода «Коммунар» , принадлежащая АО «Дукс», ограничена 3-й улицей Ямского Поля, ул. Правды и 5-й улицей Ямского Поля. Первыми офисными объектами ALM-Development стал БЦ на улице Нижней Красносельской и реконструкция бывшего НИИ на Люсиновской, 36. В офисы класса В компания превратила также завод теплоизоляционных материалов на Кожевническом проезде, 4, и завод по производству тетрадей «Призыв» (4-й Рощинский пр-д, 20). С 2001 года активным освоением промзон занялась ГК «ЭКООФИС», первые проекты которой были построены на ул. Подольских Курсантов (бизнес-центр класса В на 5,5 тыс. кв. м) и около метро «Дубровка» (на 6 тыс. кв. м). Затем компания перешла на комплексные проекты по освоению промзон в районе метро «Павелецкая». За счет использования недорогих материалов ГК «ЭКООФИС» может устанавливать невысокие арендные ставки. Одним из первых крупных проектов компании стал бизнес-парк «Дербеневский», (26 тыс. кв. м, реконструкция кожевенной фабрики «Рускон»), расположенный на территории 2,7 га, на ул. Дербеневская, 1. Затраты девелопера составили около $600/кв. м и окупились через 2 года. Богатые на промзоны районы метро «Павелецкая» и «Тульская» активно осваивают и другие девелоперы. Например, в октябре прошлого года завершилось строительство бизнес-центра по адресу: ул. Дербеневская, 7. Девелопером объекта общей площадью около 25 тыс. кв. м стала компания «Промсвязьнедвижимость». В районе «Бауманской» активно действует Plaza Construction: реконструкция бывшего ДК им. Туполева, которое сегодня называется «Туполев Плаза», насчитывает 9700 кв. м. В 2005 году девелопер сдал в эксплуатацию БЦ «Верейская Плаза» (26 тыс. кв. м) на улице Верейская, 29. Вторая очередь проекта (по ул. Верейская, 112, квартал Кунцево) представляет собой 7-этажное административное здание общей площадью около 37 тыс. кв. м. Редевелопмент площадей фабрики «Русский продукт» у метро «Бауманская» идет полным ходом. С того момента, как в 2006 году «Итера-Инвест-Строй» купила акции неработающей фабрики, уже около 12 тыс. кв. м сдаются в аренду. Девелоперы также планируют построить офисы общей площадью 25 тыс. кв. м. И, конечно же, крупнейшим примером редевелoпмента является проект «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия. Что касается СВАО, основной приток кабинетов В-класса стоит ожидать в реконструируемых промзонах между Дубровкой и шоссе Энтузиастов. Здесь территории подходят для проектов смешанного типа - офисно-складских. Много подобных объектов будет строиться в соседнем деловом районе - «Курском». Рядом с Курским вокзалом на территории в 7 га,- где недавно находился арматурный завод «Арма», в ближайшее время начнется строительство офис-парка «Курский». Конструктивный возраст Впрочем, требования к качественным офисам довольно стандартны и не связаны с тем, строится ли здание с нуля или является реконструкцией. Все же, по последним результатам Московского исследовательского форума (в нем участвуют компании Colliers Int., CWSR, JLL, NG/CBRE), реконструкции - это заведомо класс В. Средние арендные ставки в реконструированных БЦ сейчас на уровне $350-550/кв. м без НДС. Но, как всегда, многое зависит от расположения. Так, в БЦ«Бейкер Плаза» (В+, девелопер Plaza Construction) на Бутырском Валу цены достигают $800/кв. м в год с учетом эксплуатационных расходов, без НДС. Но в редевелопменте есть и немало недостатков. В большинстве случаев объект принадлежит государству, а для того чтобы получить разрешение на реконструкцию существующих строений или строительство новых, необходимо решить множество юридических вопросов. Намного легче такие нюансы регулируются с собственниками участков. Все же, судя по отзывам даже самых востребованных арендаторов, в последнее время качество редевелопмента и реконструкции бывших индустриальных зданий существенно выросло. Это связано как с качеством возводимых конструкций и новыми строительными решениями на рынке, так и с высокой конкуренцией на рынке офисной недвижимости. Именно поэтому существенно сэкономить на редевелопменте, как правило, не получается. Специалисты «Промсвязьнедвижимости» считают, что сэкономить можно на внутренней отделке и немного - на отделке фасада. «Но несущественно - так как внешний вид здания все же очень влияет на его привлекательность для арендаторов. А вот инженерные системы должны быть безупречны. В противном случае это не только затруднит реализацию площадей, но и существенно повысит стоимость эксплуатации здания за счет ремонтных работ», - уточняет г-жа Панова. Экономическая выгода и целесообразность сноса или строительства нового здания зависит от конкретного объекта: его изначальной стоимости, состояния строительных конструкций, особенностей архитектуры (по ряду параметров не все промышленные здания можно реконструировать в офисные), наличия подведенных к зданию инженерных сетей, прилегающей территории и многого другого. Реконструкция существующего здания обычно занимает меньше времени, в отдельных случаях при реконструкции также проще процедура согласования. Иными словами, если конфигурация объекта в целом позволяет относительно легко реконструировать его в офисное здание, то сносить, скорее всего, не имеет смысла: это будет дороже и займет больше времени. По словам Владимира Савинова, при реконструкции архитектурная концепция должна учитывать не только СНИПы и нормативы, а прежде всего опираться на комплексный анализ будущего проекта, принимая во внимание следующие факторы: - необходимость сохранения исторического облика объекта; - сочетание планируемого или реконструируемого объекта с градостроительными планами развития окружающих территорий - как по архитектурным требованиям, так и концептуальному развитию территории; - соответствие существующих или планируемых помещений по конфигурации, площадям, инженерно-техническим показателям и назначению, прогнозируемым запросам потенциальных приобретателей или арендаторов объекта; - экономическая целесообразность данной архитектурной конфигурации; баланс ожидаемой эффективности вложения финансовых средств с планируемыми архитектурными и строительными затратами, направленными на изменение облика и назначения объекта; - наличие или возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру; - по возможности - соответствие рассматриваемого архитектурного решения будущим людским и транспортным потокам. «Задачу на проектирование должен ставить не архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение будущего объекта и управляющая реализацией проекта, - уточняет г-н Савинов. - Что касается финансового анализа по развитию промышленных территорий, наиболее сложно оценить такие пункты предполагаемого бюджета, как доля города или компенсация за инфраструктуру, внешние сети или ТУ на подключение к ним, величина затрат по перебазированию, реформированию и/или ликвидации брошенного оборудования, а также затраты на административные ресурсы». В случае перебазирования производств для освобождения площадки инвестор сталкивается с затратами, равнозначными с инвестициями в строительство нового завода, отмечают специалисты группы «Архитек». Компенсация со стороны местной администрации может выглядеть, например, как освобождение от оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений при выдаче технических условий на присоединение и от отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города. Любопытен в этом отношении зарубежный опыт. Понимая риски инвестора, государство предлагает ряд поощрительных мер. Например, в Нью-Джерси местные органы самоуправления при поддержке ЕРА (Агентство по защите окружающей среды) предложили девелоперам покрытие 75% стоимости расчистки промышленных территорий в счет бюджета. В штате Огайо инвесторам позволяют выплачивать налоги из расчета стоимости старого здания и сооружений в течение 15 лет после редевелопмента. Миссури предлагает до 100% кредитного финансирования на очистку земельного участка и подготовку к новому строительству. Программа TIF (tax increment financing), широко используемая за рубежом, предполагает, что выплата налогов откладывается и впоследствии затраты на расчистку девелопером территории погашаются невыплаченными налогами. По словам старшего коммерческого менеджера строительной компании Savant Эндрю Блайта, на момент начала реконструкции строители получают объект в следующем состоянии: - фундаменты в основном всегда нормальные; - конструктив здания в хорошем состоянии, но могут потребоваться изменения или усиление; - наружные стены конструктивно в хорошем состоянии, но надо менять окна и облицовку; - кровлю, внутренние стены, инженерные коммуникации и отделку приходится полностью менять; - лифты устанавливаются новые. «Основные затраты идут на детальное техническое обследование, работы по сносу и усилению конструкций. С другой стороны, это экономит средства на переделку и доделку в будущем, - поясняет Эндрю Блайт. - Для сравнения: если типовое строительство офиса класса B в стадии shell & core обходится $100О/кв. м, то стоимость редевелопмента до состояния shell & core будет, скорее всего, $500-800/кв. м (без налогов и услуг консультантов). Впрочем, наружные работы в обоих случаях стоят одинаково». По словам специалистов Savant стоимость коммуникаций в случае редевелопмента может быть ниже, если существующие сети находятся в нормальном состоянии (эти затраты не включены в приведенное выше сравнение). А вот требования девелопера к парковке могут действительно стать проблемой, если невозможно ГЦ разместить ее в подвале существующих строений. Но частности всегда сложнее обобщений. «К примеру, промышленный объект обладает такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковки... Но при этом наличие ряда параметров делает реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта», - комментирует Виктория Бекасова, старший консультант Департамента оценки и консалтинга Colliers International. «Чем ближе к районам городской активности расположен объект, тем больше требований к его классу (и концепции), а значит, тем более вероятным становится вариант сноса и нового строительства», - поясняет Лариса Афанасьева, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International. Перед проведением любых работ по реконструкции здания, являющегося памятником архитектуры, на первом этапе редевелопер сталкивается с необходимостью проведения исследований, для получения научно-исследовательского и технико-технологического заключений. В зависимости от объекта ограничения могут накладываться на изменения фасада здания, планировочных решений и внутренних конструкций (например, нельзя сносить встроенные шкафы). После выявления всех ограничений редевелопер должен предоставить архитектурно-реставрационную концепцию здания, основой которого станет подтверждение сохранности предметов охраны после проведения реставрационных работ. Затем начинается серьезный процесс согласования. Если объект располагается в зоне особого градостроительного режима, в историческом центре столицы, он проходит рассмотрение на Архитектурном совете Москвы. «Все этапы требуют большого количества согласований, что продлевает сроки проведения работ и увеличивает стоимость проекта, - говорит директор департамента маркетинга ПСН компании «Промсвязьнедвижимость» Алеся Панова. - При этом стоимость реконструкции зависит также от непосредственного перечня работ и состава участников. По законодательству все реставрационные работы на объектах - памятниках архитектуры должны проводить только специальные лицензированные организации. Стоимость таких работ существенно превышает среднерыночный показатель». А посему на выходе нередко оказывается, что с учетом всех согласований затраты на реконструкцию бывшего завода соответствуют затратам на реконструкцию здания класса А. При этом сам объект, с точки зрения архитектурных решений, потянет разве на офис-центр класса С, да еще с весьма длительным сроком окупаемости. Проблема качества таких помещений зачастую возникает из-за невозможности кардинального пересмотра некоторых архитектурно-строительных особенностей реконструируемых зданий и нежелания собственника делать дополнительные капитальные вложения. Большинство реконструированных комплексов по своему уровню не превышают класс В+. Приоритетными для девелоперов в данном случае являются быстрые сроки реконструкции и скорейшая сдача помещений в аренду. Соответствующим образом выстраивается и ценовая стратегия - на начальном этапе арендные ставки вполне демократичные, да и компенсационные условия куда более привлекательные, чем после прохождения госкомиссии. К арендатору - фасадом Впрочем, с этим готовы поспорить специалисты Horus Capital. «Например, в нашем БЦ «Кругозор» допустимая нагрузка на полы в любой точке - 1000 кг, тогда как в большинстве новых БЦ этот показатель в центре строения - 500 кг, а по периметру и вовсе 260. Параметры именно реконструкций чаще всего оптимальны для банковских бэк-офисов, лабораторий, различных шоу-румов, - говорит директор по маркетингу девелоперской компании Horus Capital Павел Барбашев. - При этом арендная плата по нашим объектам устраивает компании, стремящиеся получить максимальное качество по минимальной цене. Так, в «ЛеФОРТе» из-за нетопового местоположения базовая ставка немного ниже среднерыночной - $500-530/кв. м (без НДС плюс $75-90 - операционные расходы). Для «Фабрики Станиславского» это $750-850. Ставки в БЦ «Кругозор» на юго-западе столицы также приближаются к уровню центральных объектов: в первой очереди - $600-650, а по факту готовности агорой очереди выйдет в среднем $750». Примерный объем инвестиций в проект БЦ, реконструируемого из бывшего промобъекта, составляет $2-3 тыс. на кв. м готовой площади, включая покупку и расходы на перебазирование производственных установок. Таким образом, средняя доходность проекта - 22-28% при сроке окупаемости 4 года (немного меньше нового здания). «На самом деле средняя доходность по объектам реконструкции схожа с доходностью проектов нового строительства, - уточняет Павел Барбашев. - Но такой показатель, как внутренняя норма рентабельности, для реконструкций выходит 40-60% -это практически вдвое больше, чем при строительстве с нуля. Такая разница объясняется сжатыми сроками реализации проектов реконструкции, которая в большинстве случаев вдвое короче, чем реализация нового строительства. Процедуры согласования протекают гораздо быстрее». На текущий момент у девелопера шесть завершенных проектов реновации бывших промышленных строений под офисы. Это бизнес-центры: «Гамма», класс В (бывшая мебельная фабрика «Замоскворечье»); «Авион», класс В (бывшее предприятие по производству кинопленки и материалов для киноиндустрии «Фомос»); «Диапазон», класс В (бывший Science & Technology Park); «Кругозор», два корпуса разных классов - А и В (бывший завод игрушек); БЦ «ЛеФОРТ», класс В (бывшая фабрика по производству шелка) и культурно-деловой центр «Фабрика Станиславского», класс В (бывший завод «Электропровод»). Не менее активно Ноrus Capital работает над бизнес-центром класса А «Луч» на Большой Пироговской, 27 (бывший завод «Электролуч»). «Мы выкупаем под наши проекты только качественные объекты с хорошим конструктивом. Эффективность нашего бизнеса во многом осуществляется за счет максимально коротких сроков реализации объекта - 12-I8 месяцев, тогда как на новое здание уходит 3-5 лет. Таким образом, всего за три года нами запущено 150 тыс. «квадратов» арендуемой площади», - рассказывает г-н Барбашев. План по фазе Если объект представляет собой комплекс зданий, то в первую очередь реконструируется наименее затратное. У редевелопера есть возможность поэтапно либо сдавать зданий БЦ, либо его этажи. Но определить наши первые шаги, единые для всех реноваций практически невозможно. Редевелопмент делается поэтапно в тех случаях, когда реконструируется не одно здание, а комплекс. Сроки таких работ достаточно длительные и требуют значительных вложений, поэтому многие девелоперы стараются ввести в эксплуатацию часть зданий для начала возврата инвестиций. Фазированность проекта - это еще и неплохая подстраховка для собственника Если первая очередь сдается в аренду проблематично, за вторую можно вовсе не браться. «Или хотя бы максимально учесть недостатки первой, - поясняет Алиса Зотимова. - Пофазовая реконструкция приносит хорошие прибыли только при наличии относительно большого земельного участка: если здания расположены впритирку, лучше вести основные работы параллельно во всех». «В первую очередь в здании необходимо провести все работы по слому и демонтажу необходимых конструкций, чтобы не мешать внешним отделочным работам, - советует Алеся Панова. - Далее можно начинал реконструкцию фасада, чтобы придать зданию законченный вид. На этом же этапе стоит провести реконструкцию входной группы. А все внутренние работы можно оставить напоследок». К тому же если сдача отдельных фаз разнесена во времени достаточно сильно, то у первых арендаторов есть реальная возможность получить дополнительные площади под расширение бизнеса. По материалам издания "Commecial RealEstate"
Комментарии