Мост между прошлым и будущим
Редевелопмент - это не просто обновление, но и возможность придать новую жизнь старым и устаревшим объектам и территориям. Однако, это искусство, которое требует внимательного баланса между сохранением исторической ценности и созданием современных, функциональных объектов. Для лучшего понимания ключевых трнендов в области редевелопмента мы обратились к участникам премии PROESTATE & TOBY Awards 2023.
«Редевелопмент - это необходимый и очень активный тренд нашего времени. В Российской Федерации 144 552 объекта культурного наследия, многие из которых находятся в процессе регулирования» - подчеркивает важность редевелопмента и его актуальность Егор Донцов, директор службы технического заказчика и объектов культурного наследия ГК «Спектрум».
Современные запросы в редевелопменте можно разделить на две основные категории. Первая - это реновация объектов советского или постсоветского наследия, в основном в сфере гостеприимства и туризма. «Чаще всего такие объекты расположены в потрясающе привлекательных локациях, при этом их состояние требует капитального ремонта или реновации. Ранее местоположение и компоновка посадки таких объектов была сильно вдумчивой и с глубоким анализом проектных институтов. Требования к объектам гостеприимства сейчас совершенно иные. При реконструкции объектов необходимо обеспечить соответствие актуальным нормативам, СП, ГОСТам. Следовательно, мы вынуждены перерабатывать все сети инженерного обеспечения, и плотно взаимодействовать с монополистами в сфере энергетики и инженерных мощностей и руководством региона для обеспечения потребностей и жизнеспособности объекта» - рассказывает Егор Донцов.
Вторая категория - редевелопмент в исторических центральных зонах городов, например, в Москве и Санкт-Петербурге. «Как правило, объём инвестиций в такие объекты в 2-2,5 раза выше, чем в новое строительство. Связано это с необходимостью внимательного отношения к памятнику, его конструктивным решениям, а также к историческим элементам экстерьера и интерьера. Здесь важен многопрофильный состав команды, включая реставраторов, специалистов по уникальным технологиям. Зачастую такой проект, это способ получить уникальный «трофейный» объект. Сейчас пятен под застройку остается все меньше, а работа с ОКН это способ сделать уникальный комплекс – офис, многофункциональный центр или апартаменты, в исторической черте города» - добавляет Егор Донцов.
В портфолио объектов редевелопмента, реализованных ГК «Спектрум», входят: кинотеатр «Художественный» в Москве (Арбатская площадь), Казармы Павловского полка в Санкт-Петербурге (Марсово поле), ЖК Armani Cassa в исторической части Москвы.
«За последние несколько лет Москва пополнилась проектами - яркими примерами реконструкции и редевелопмента. Особенно хочется отметить проекты, которые открывают город с новой стороны, создают для жителей новую бизнес-среду в городе, без вмешательства в его историко-архитектурный смысл. Нам импонируют проекты Суперметалл и оба ДЕПО, на Белорусской и Комсомольской. Ну и конечно же, наш проект Басманный двор мы также относим к ярким примерам реконструкции и редевелопмента», - делится примерами Торопова Лилия, продюсер проекта Басманный Двор.
Тренды редевелопмента
«Если исторически редевелопмент представлял собой работу с отдельными зданиями, то сегодня основной тренд – это работа со средой, преобразование пространства и создание новых функций не только в самом здании, но и вокруг него. Другой важный аспект – это то, что девелоперы сегодня не боятся работать с историческими зданиями, зачастую сохраняя прошлое той или иной постройки вне зависимости от того, предполагает ли это ее охранный статус» - поделилась своими взглядами Екатерина Николаева, директор по корпоративным коммуникациям ГК «КрашМаш», сопредседатель экспертного совета по редевелопменту РГУД
«Следствием этого, особенно в Москве стал рост количества проектов с сохранением фасадных конструкций. Среди подобных проектов, в которых были задействованы специалисты «КрашМаш» я бы особенно выделила редевелопмент исторического здания в Потаповском переулке. В рамках проекта вместе с заказчиком, компанией Sminex мы сохранили 4 фасадных стены шестиэтажного здания, которые стали основой для нового строительства. На данный момент - это самое высокое здание в Москве, в котором были выполнены подобные работы» - добавляет Екатерина Николаева.
Торопова Лилия поделилась трендами, которые успешно прижились в проекте Басманный Двор: «В первую очередь, это тренд на связь настоящего и будущего с историей и культурным наследием. Архитектура Басманного имеет именно такую геометрию: двор в виде пешеходной улицы связывает историческую часть «старой Москвы», которая насчитывает столетия с частью «новой Москвы», образованной уже не так давно.
Также нам очень близок тренд на социализацию промзон. Сам Двор — это территория бывшего автобусно-ремонтного завода и ранее это место пряталось от горожан за глухим забором. Четыре года назад собственник разглядел в этой территории колоссальный потенциал и решил подарить жителям города и района такой оазис культурной жизни.
Басманный Двор имеет концепцию «город в городе». В Басманном резиденты консолидированы таким образом, что человек может в буквальном смысле не выходить за пределы территории и закрывать все свои потребности, начиная от фундаментальных по пирамиде Маслоу, заканчивая теми, что заложены в ее вершине. Одним из флагманских резидентов является отель и коливинг, на территории расположены рестораны, кофейни и бары, магазины, стильные и технологичные коворкинги, школы, всевозможные сервисы и услуги, а также постоянно проходят различные культурные мероприятия».
Лаконичность также актуальна в редевелопменте, позволяя создавать эффективные и многофункциональные объекты, сочетая разнообразные виды деятельности на одной территории. «Большой процент наших резидентов— это представители творческих индустрий, а также культурные и образовательные проекты. Например, из порядка 60 резидентов у нас 5 школ. Нам очень важно, то, какой вклад мы делаем в развитие общества» - комментирует Торопова Лилия.
«Выбор концепции редевелопмента всегда складывается из ряда факторов, из которых экономический можно сразу поставить «особняком», так как мы все понимаем, что в случае проектов, финансирование которых ведется девелоперами сроки окупаемости принципиально важны. Но не менее важными факторами являются возможности площадки (существующие архитектурные, охранные ограничения), локация, поддержка местных властей, степень загрязненности конструкций (в случае промышленных площадок советского времени)» - подытоживает Екатерина Николаева.
Редевелопмент – это мост между прошлым и будущим, где процесс создания новых пространств становится настоящим искусством. Этот баланс между сохранением исторической ценности и созданием современных, функциональных объектов требует внимательной проработки и учета множества факторов. Однако, он также предоставляет уникальные возможности для обогащения городской среды и внесения вклада в сохранение нашего культурного наследия.