Как реконструировать здание под отель или ресторан
Александр Балабин
Гостинично-ресторанный бизнес довольно сложен сам по себе, поэтому вопрос проведения редевелопмента помещений под такие проекты нужно продумывать максимально тщательно, учитывая все детали и подробности. Александр Балабин, основатель группы компаний «Северин» и генеральный директор проектной компании «Северин Проект», занимающейся архитектурным проектированием, в том числе в рамках проектов по редевелопменту, рассказал порталу REDEVELOPER.ru о том, что необходимо учитывать при реконструкции объекта под открытие отеля или ресторана.
Справка: Компания «Северин Проект» (входит в ГК «Северин») более 23-х лет работает на российском рынке и специализируется в том числе на архитектурном проектировании зданий и сооружений различного функционального назначения, типов и масштабов. Реализованные объекты, выполненные компанией «Северин Проект» как генеральным проектировщиком, расположены на всей территории России и в странах ближнего зарубежья. Среди проектов «Северин Проект» многофункциональные и развлекательные комплексы, жилые дома, комплексы апартаментов, пансионаты, гостиницы, коттеджные поселки, промышленные и социальные объекты. «Северин Проект» накоплен значительный опыт проектирования жилых зданий.
Компания «Северин Проект» имеет достаточно обширную практику реставрации и реконструкции зданий и сооружений и обладает необходимыми допусками и лицензиями, в том числе на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. Среди реализованных проектов компании – объекты реконструкции жилых, промышленных и общественных зданий для устройства отелей, ресторанов, комплексов апартаментов и социальных объектов. В том числе проект первой очереди премиального дома «Winehouse» (реконструкция промышленного объекта под апартаменты), проект реконструкции бывшей фабрики «Рот Фронт» под апартаменты и другие известные объекты.
Компания «Северин Проект» имеет достаточно обширную практику реставрации и реконструкции зданий и сооружений и обладает необходимыми допусками и лицензиями, в том числе на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. Среди реализованных проектов компании – объекты реконструкции жилых, промышленных и общественных зданий для устройства отелей, ресторанов, комплексов апартаментов и социальных объектов. В том числе проект первой очереди премиального дома «Winehouse» (реконструкция промышленного объекта под апартаменты), проект реконструкции бывшей фабрики «Рот Фронт» под апартаменты и другие известные объекты.
«Северин Проект» в своей работе использует новейшие технологии и самые современные подходы в проектировании с 2003 года: компания широко применяет BIM-технологии (информационное моделирование зданий и сооружений) в своей профессиональной деятельности. В 2017 году в Видном (Московская область) должен открыться спроектированный с использованием BIM-технологий «Ритейл-Парк» площадью свыше 100 тыс.м2.
Оценка исходного состояния
В первую очередь нужно провести «анализ исходного состояния дел», чтобы получить как можно более объективную картину состояния объекта, с которым придется работать, и удостовериться, что объект подходит для создания гостиницы или ресторана. После можно выбирать тип и формат будущего бизнеса, а также один из двух основных способов редевелопмента — капитальный ремонт здания или его реконструкция, в соответствии с чем будет составляться пошаговый план реализации проекта.
Основное отличие между капремонтом и реконструкцией заключается в том, что в первом случае здание обновляется, при этом его конструктив остается прежним, а во втором — сооружение может измениться довольно серьезно, вплоть до увеличения площади и полной перепланировки, поскольку целью реконструкции является смена квалификации и назначения здания.
При этом стоит помнить, что при капитальном ремонте объекта нужно обязательно учитывать, что проектирование усиления строительных элементов или их замена гораздо сложнее, чем строительство здания с нуля. Проект капремонта — это сложная система расчетов, которая создается для приведения характеристик здания в соответствие с требуемыми технико-экономическими показателями. При создании такого проекта в первую очередь необходимо техническое заключение о возможности, а также необходимость капитального ремонта здания. А при реконструкции архитектурная концепция должна учитывать не только СНИПы и нормативы, но и опираться на комплексный анализ будущего проекта.
Пошаговая инструкция
Опираясь на результаты «анализа исходного состояния дел», следует соотнести свои желания и состояние объекта с финансовыми и ресурсными возможностями, после чего составить подробный план дальнейших мероприятий. Этот план включает в том числе комплекс предпроектных и проектно-изыскательских работ, итоги которых лягут в основу решения при выборе дальнейшего сценария развития бизнеса.
В состав предпроектных проработок входят в том числе разработка архитектурно-функциональной концепции, архитектурно-стилистической концепции, эскизного проекта и предварительный расчет технико-экономических показателей объекта.
К проектно-изыскательным работам относятся инженерно-техническое обследование существующих несущих конструкций объекта, инженерно-технические обследования инженерных систем издания. В том случае если объект представляет собой культурную или историческую ценность, следует провести историко-архитектурный анализ.
Совокупность всех результатов даст необходимую информацию для дальнейших расчетов. При этом крайне важно выполнить каждый из перечисленных пунктов, поскольку отказ от какого-либо из них для экономии или упрощения задачи неминуемо приведет к потере денег и времени в дальнейшем. Делать все правильно с самого начала — и быстрее, и дешевле.
По пути к строительству
После проведения всех предпроектных и проектно-изыскательских работ и составления подробного плана действий, нужно получить разрешение на разработку проектной документации (проектно-сметной для бюджетных объектов). Затем необходимо разработать и согласовать проектную документацию. Параллельно с разработкой следует приступать к разработке раздела дизайн-проекта. Это нужно для своевременной выдачи взаимных заданий разработчиками разных разделов. В случае трехстадийного проектирования, после разработки стадии «П» следует государственная или независимая экспертиза, после положительного заключения которой выдается разрешение на строительство. С учетом того что стадия «РД» будет разрабатываться весь период рассмотрения и согласования проектной документации в экспертизе, к выходу «положительного заключения» все будет готово к началу строительства. На основании комплекта проектной документации стадий «П» и «РД» можно составлять смету и провести соответствующий тендер на выбор генерального подрядчика или подрядчиков на отдельные виды работ. После всех этих процедур можно приступать к реализации проекта. Для этого нужны авторский и строительный (технический) надзор, а также бесперебойное финансирование.
Оценка исходного состояния
В первую очередь нужно провести «анализ исходного состояния дел», чтобы получить как можно более объективную картину состояния объекта, с которым придется работать, и удостовериться, что объект подходит для создания гостиницы или ресторана. После можно выбирать тип и формат будущего бизнеса, а также один из двух основных способов редевелопмента — капитальный ремонт здания или его реконструкция, в соответствии с чем будет составляться пошаговый план реализации проекта.
Основное отличие между капремонтом и реконструкцией заключается в том, что в первом случае здание обновляется, при этом его конструктив остается прежним, а во втором — сооружение может измениться довольно серьезно, вплоть до увеличения площади и полной перепланировки, поскольку целью реконструкции является смена квалификации и назначения здания.
При этом стоит помнить, что при капитальном ремонте объекта нужно обязательно учитывать, что проектирование усиления строительных элементов или их замена гораздо сложнее, чем строительство здания с нуля. Проект капремонта — это сложная система расчетов, которая создается для приведения характеристик здания в соответствие с требуемыми технико-экономическими показателями. При создании такого проекта в первую очередь необходимо техническое заключение о возможности, а также необходимость капитального ремонта здания. А при реконструкции архитектурная концепция должна учитывать не только СНИПы и нормативы, но и опираться на комплексный анализ будущего проекта.
Пошаговая инструкция
Опираясь на результаты «анализа исходного состояния дел», следует соотнести свои желания и состояние объекта с финансовыми и ресурсными возможностями, после чего составить подробный план дальнейших мероприятий. Этот план включает в том числе комплекс предпроектных и проектно-изыскательских работ, итоги которых лягут в основу решения при выборе дальнейшего сценария развития бизнеса.
В состав предпроектных проработок входят в том числе разработка архитектурно-функциональной концепции, архитектурно-стилистической концепции, эскизного проекта и предварительный расчет технико-экономических показателей объекта.
К проектно-изыскательным работам относятся инженерно-техническое обследование существующих несущих конструкций объекта, инженерно-технические обследования инженерных систем издания. В том случае если объект представляет собой культурную или историческую ценность, следует провести историко-архитектурный анализ.
Совокупность всех результатов даст необходимую информацию для дальнейших расчетов. При этом крайне важно выполнить каждый из перечисленных пунктов, поскольку отказ от какого-либо из них для экономии или упрощения задачи неминуемо приведет к потере денег и времени в дальнейшем. Делать все правильно с самого начала — и быстрее, и дешевле.
По пути к строительству
После проведения всех предпроектных и проектно-изыскательских работ и составления подробного плана действий, нужно получить разрешение на разработку проектной документации (проектно-сметной для бюджетных объектов). Затем необходимо разработать и согласовать проектную документацию. Параллельно с разработкой следует приступать к разработке раздела дизайн-проекта. Это нужно для своевременной выдачи взаимных заданий разработчиками разных разделов. В случае трехстадийного проектирования, после разработки стадии «П» следует государственная или независимая экспертиза, после положительного заключения которой выдается разрешение на строительство. С учетом того что стадия «РД» будет разрабатываться весь период рассмотрения и согласования проектной документации в экспертизе, к выходу «положительного заключения» все будет готово к началу строительства. На основании комплекта проектной документации стадий «П» и «РД» можно составлять смету и провести соответствующий тендер на выбор генерального подрядчика или подрядчиков на отдельные виды работ. После всех этих процедур можно приступать к реализации проекта. Для этого нужны авторский и строительный (технический) надзор, а также бесперебойное финансирование.