Как промышленные проезды превратить в уютную городскую улицу
Процесс превращения заводской территории в полноценный городской квартал может занять десятилетия, на протяжении которых с разной степенью интенсивности решаются градостроительные, имущественные и финансовые вопросы.
Редевелопмент начинается с открытия территории, вовлечения ее в городскую ткань и структуру через подключение к сетке улиц. Для этого на первом этапе требуется банальное – убрать все заборы, внешние и внутренние, чтобы на эту территорию могли свободно попадать люди и проезжать машины. Один из примеров – «Красный Октябрь». В 2009 г. мы сотрудничали с компанией «Гута-девелопмент» в этом проекте. К тому времени производство было уже выведено, а масштабный проект застройки замер из-за кризиса 2008 г. Территория продолжала оставаться закрытой, доступ во дворы перекрывали глухие ворота. Мы предложили полностью открыть внешние границы и живописные дворы, начать развивать территорию как исторический квартал с сетью улиц и площадей, с ресторанами и магазинами на первых этажах. В дополнение к этому - минимальное благоустройство с использованием исторических артефактов, архитектурная подсветка зданий. К сожалению, все ограничилось первыми шагами, благоустройство так и не было осуществлено. Но площадка в силу уникального местоположения быстро стала живой и популярной. Например, с 2014 г. в «листе ожиданий» на аренду на «Красном Октябре» числилось до 30 компаний (по сведениям от службы аренды). Сегодня он наполнен арендаторами, но, можно сказать, «замер в ожидании» на самом первом этапе редевелопмента.
Следующий шаг после открытия доступа на территорию бывших заводов – перепрофилирование или замена функций с минимальной перестройкой. На начальном этапе приспособление носит зачастую временный характер. Такие территории привлекают активных творческих людей, которые ищут новые места для реализации собственных идей и готовы рискнуть. Так цеха сменяют офисы, офисы – коворкинги, шоурумы, выставочные залы, рестораны, хостелы и т. д. Естественно, что приспособление промышленных зданий – с большей шириной корпуса, высокими этажами, огромными окнами – под новую функцию всегда требует и нестандартных пространственных решений. На площадках под редевелопмент тестируются новые функции и форматы образа жизни (в качестве примеров можно привести Artplay или дизайн-завод «Флакон»).
Для дальнейшего освоения важна коллективная работа девелопера, архитектора и потенциальных арендаторов с тщательной разработкой концепции, стратегии и мельчайших деталей перепрограммирования территории. Ведь речь идет не о строительстве одного-двух зданий, а о целых кварталах, где создается уникальная городская среда. Создается на базе пространственного разнообразия исторических промышленных территорий, оригинальной архитектуры, «патины времени», производственных артефактов. Освоение любого участка начинается с его анализа: исторического, архитектурного, ландшафтного. В результате мы выявляем те ценности, которые можно вложить в новый оригинальный образ места и зажечь его новым светом. Проявлять историю места можно через восстановление аутентичных стилевых атрибутов или работать с языком ассоциаций и символов. Например, в проекте «Рассвет Loft*Studio» для KR Properties на территории, которую когда-то занимала мебельная фабрика «Мюръ и Мерилиз», нас вдохновили старинные корпуса бывшей фабрики, построенные по проекту Романа Клейна (автора ГМИИ им. А. С. Пушкина и ЦУМа). Здесь насыщенная застройка, здания в разных стилях – дореволюционные, советской эпохи. Один из огромных промышленных корпусов позднего советского периода мы визуально по фасаду разбили на отдельные домики, а бетонные панели заменили на кирпичную кладку разных тонов и фактур. Так промышленный проезд преобразился в уютную городскую улицу.