Жилая и коммерческая недвижимость после коронавируса: глобальное обновление
Экономические последствия от пандемии коронавируса, а также скачок курса рубля к доллару в марте и снижение цены на нефть внесли коррективы в прогнозы по развитию всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы. О текущей ситуации и ее последствиях рассуждает Директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL, основатель и управляющий партнер «Школа Девелопера» Эвелина Ишметова.
Начало весны внесло коррективы в прогнозы, связанные с уровнем ВВП в стране и потребительским спросом. Этот кризис не похож на предыдущие, ведь он затрагивает не только экономику, но в большей степени, чем к этому можно было подготовиться, проникает в сферу повседневной жизни людей и трансформирует покупателя. А вслед за покупателем изменится и рынок.
Сейчас эксперты расходятся в прогнозах о падении ВВП в нашей стране, определяя диапазон от 3 до 10,2% снижения. Исследования покупательского поведения демонстрируют, что с 3-й недели марта покупатели по всей России сократили число походов в магазин, но увеличили средний чек. А ряд покупателей в принципе отказался от посещений торговых точек. Москвичи в этой тенденции обогнали остальную Россию, начав закупаться «редко, но помногу» уже на второй недели весны. Больше половины населения страны стараются посещать магазины не чаще, чем один раз в 10 дней. Изменилась и продуктовая корзина: мы предсказуемо стали больше тратить на лекарства, крупы и заморозку и меньше на одежду и косметику.
Чтобы выжить и сократить расходы компании из различных секторов рынка (в первую очередь, конечно, ритейла, но не только из него) начали пересматривать традиционные форматы функционирования и все больше уходить в онлайн, чтобы не терять своего клиента. И для многих это сработало. Но (а куда же без «но») сработало с большим количеством маркетинговых издержек на перестройку бизнеса, сложностями с полноценной работой, так как большая часть сотрудников находятся на удаленке. К тому же нельзя забывать, что продажи онлайн в финансовом отношении не могут полностью заменить традиционные форматы, а перебои с цепочками поставок, с которыми столкнулось большинства компаний рынка, усугубят и без того большие финансовые потери.
Рынок жилой и коммерческой недвижимости напрямую зависит от трансформации покупательского спроса населения и от того какое количество компаний, работающих в сфере ритейла, смогут пережить вызванный коронавирусом кризис. По вечному закону про спрос, который рождает предложение, резкое снижение покупательской способности населения, которое неминуемо (и тут сходятся все исследователи) произойдет как последствие пандемии и разноуровневых экономических кризисов, в ближайшие годы мы получим снижение количества новых жилых и торговых объектов.
Что касается жилой недвижимости, то с одной стороны, в тех объектах, которые сейчас строятся, мы ожидаем повышение цен вследствие роста себестоимости из-за колебания валюты. При этом если продолжится падение платежеспособности и платежеспособного спроса (а эксперты ожидают, что оно продолжится), то новых проектов будет выходить в разы меньше и, соответственно, рынок будет выглядеть иначе.
Коммерческие же объекты в Москве и без того вводятся не быстро: например, в этом году 3 объекта успели ввести, включая «Остров Мечты» ГК «Регионы». И кто займет места в этих новых торговых центрах? Кризисные явления изменят и привычную нам арендаторскую картинку. Новый арендатор родится из двух связанных друг с другом процессов: потребительский спрос будет сфокусирован на товарах низкой ценовой категории, в первую очередь продуктах питания, детских товарах, товарах первой необходимости, зоотоварах. В свою очередь, часть арендаторов у нас просто уйдет с рынка, свернется, что на 50% снизит количество занимаемых площадей. Наш новый арендатор, таким образом, будет работать в более экономичном сегменте (или с более экономичной аудиторией). Плюс, мы ждем входов в торговые центры новых операторов, несвойственных ранее для этих торговых центров: как мы недавно наблюдали в ТЦ фитнес арендаторов, пункты выдачи Wildberries и Ozon, расширенные форматы других сетей доставок.
Покупательская способность населения, изменяясь сама, заставит торговые центры переосмыслить свой формат. Это приведет к тому, что будут произведены масштабные реконцепции и реновации объектов. Если какие-то новые объекты будут появляться, то это будут объекты низкого ценового сегмента, например, можно ожидать откат к рыночным форматам – конечно, не в понимании рынка 90-х годов, ведь эта концепция уже изменилась и появилось много свежих интересных идей. Но то, что повышение спроса на рынки – история ближайшего времени показывают даже запросы, поступающие к нам в компанию: за последние две недели мы получили два таких запроса из разных регионов.
