Григорий Алтухов: «Основное развитие жилищного строительства в Москве возможно только на бывших промышленных территориях»
Практически единственный способ осуществить проект комплексной застройки территории на дефицитной московской земле – участие в редевелопменте промзон, которое активно ведется с 2014-2015 годов. В мае нынешнего года свой первый проект реновации бывшей промышленной территории вывел на рынок один из крупнейших девелоперов московского региона ФСК «Лидер» – это квартал класса комфорт+ «Поколение» на месте промзоны в Отрадном. Мы поговорили с коммерческим директором ФСК «Лидер» Григорием Алтуховым и узнали, с какими вызовами приходится сталкиваться девелоперу при реновации промзон.
Не так давно вы объявили, что вступили в Клуб инвесторов Москвы. Почему вы решились на это и есть ли у вас уже какие-то планы и идеи, которые хотите реализовать в рамках клуба?
Мы строим и в Москве, и в области и хотим развивать проекты в обоих регионах. В Подмосковье мы уже давно входим в Ассоциацию застройщиков Московской области, поэтому захотели вступить в аналогичную организацию и в Москве. Никаких сверхпланов в связи с этим мы не строим, мы просто хотим участвовать в обсуждении проблем. Думаю, что наш опыт и мнение как компании, которая давно строит в Москве, будут полезны, и мы сможем как-то влиять на развитие градостроительства в столице. Кроме того, это удобная площадка для достаточно неформального общения с московскими чиновниками разного уровня, к которым можно приходить с конструктивными идеями и предложениями.
ЖК «Поколение» – ваш первый опыт в редевелопменте. Как вы себя чувствуете в этой роли, и насколько это интересно с профессиональной точки зрения для вас и для компании?
Для нас профессиональный интерес простой: чем сложнее и крупнее проект, тем лучше, поскольку это всегда новый вызов, новые идеи, новая реализация. Естественно, это интересней, чем строить что-то маленькое на готовом участке. Каких-то существенных сложностей мы для себя не чувствуем. Конечно, есть специфика по сравнению со строительством дома на свободной площадке, но это скорее технические вопросы, а не какие-то серьезные препятствия для работы. Площадка на Сигнальном проезде достаточно большая, и это позволило нам развернуться и поддержать нашу концепцию строительства комплексных микрорайонов со всей инфраструктурой. Поэтому мы здесь по большей части чувствуем себя уже в своей тарелке. Специфические отличия проявлялись разве что на начальном этапе работ.
Можете подробнее рассказать про подготовительную работу? Вам повезло, на вашей площадке раньше не было какого-то вредного производства, это коммунальная зона. Но предполагаю, что и на такой относительно легкой территории все равно есть нюансы, отличающие редевелопмент от обычного строительства.
Во-первых, когда мы вошли в проект в 2014 году и получили участок в собственность, на этой площадке уже существовал бизнес – сдача помещений в аренду (офисов, ангаров). Вместе с площадкой нам перешла то ли награда, то ли ноша какое-то время продолжать этот бизнес. Мы не могли прийти в первый день и порушить все экскаватором. Поэтому до начала строительства нужно было поддерживать арендный бизнес, предупредить арендаторов, что скоро площадка будет отдана под застройку, корректно расторгнуть договоры, чтобы для них это не было сюрпризом и они могли перебазироваться в другое место.
А не было проблем с арендаторами?
Нет, существенных не было. Мы изначально не скрывали, что у нас есть такой проект, мы разрабатываем документацию, проходим согласования, поэтому арендаторы заранее знали и были готовы к тому, что через какое-то время придется съехать.
Что вы делали после того, как арендаторы освободили площадку?
Дальше стоял вопрос о сносе существующих строений, очистке земельного участка от защитного слоя асфальта и бетона сантиметров в 30-50, который накопился за десятилетия предыдущей эксплуатации, вывозе остатков строительных конструкций, ограждений старых времен и всего прочего. С этим проблем, к счастью, не было, как раз потому что там не велось никакого производства, как таковой промышленности не было: никаких хранилищ непонятных материалов, химикатов, ничего загрязняющего.
Отличается себестоимость редевелопмента от строительства на свободной площадке?
Все проекты редевелопмента разные. Есть примеры, когда приходится выводить остатки опасных производств, обеззараживать почву, а то и вовсе выкапывать грунт на определенную глубину, вывозить и завозить новый. В таких проектах расходы на подготовительные работы могут быть весьма существенными и составлять до 15% от общих затрат. Но в нашем случае все довольно просто и в рамках себестоимости всего проекта затраты незначительные – не более 1-2%.
Насколько высок спрос на ЖК «Поколение»? Отличаются ли темпы продаж от других ваших проектов?
Сложно его сравнивать с другими нашими проектами, поскольку мы сейчас в основном ведем UP-кварталы в Подмосковье, где продажи исчисляются сотнями квартир в месяц и просто несопоставимы с московскими, как из-за более низкого бюджета покупки, так и из-за существенно больших объемов. Наш другой проект – жилой дом премиум-класса Дыхание – напротив, находится в более высокой ценовой категории, где темпы продаж традиционно ниже. Но могу сказать, что мы опережаем темпы, которые изначально закладывали.
По каким критериям вы изначально определяете, будет ли жилье на площадке пользоваться спросом?
ЖК «Поколение» продолжает нашу стратегию, которая заключается в том, что мы ищем перспективные и недооцененные локации, создаем там качественные проекты и за счет этого поднимаем привлекательность локации и цены на жилье там. Это была граница коммунальной зоны – не самое раскрученное место для жилья. Тем не менее, у этой площадки явно прослеживался большой потенциал, который мы как раз и можем реализовать. Это, во-первых, хорошая транспортная доступность: 7 минут пешком до метро Владыкино, менее чем через год откроется метро Окружная по «салатовой» ветке метро, от которой до центра будет всего несколько станций. Неподалеку откроется и новая станция МКЖД, появится транспортно-пересадочный узел. Плюс у нас две магистрали – Дмитровское и Алтуфьевское шоссе, которые сейчас тоже активно реконструируются.
Естественно, когда мы брали площадку, все эти планы по строительству метро были более отдаленные, но уже тогда мы видели, что у нее есть потенциал. Кроме того, здесь интересное окружение. Несмотря на то, что сама площадка относится к коммунальным зонам, в окружении есть и детские сады, и школы и несколько медицинских центров, поликлиник, и спортивные объекты. Мы расположены достаточно близко от Ботанического сада – он находится от нас примерно на том же расстоянии, что и метро Владыкино. Увидев такую качественную локацию, которая сейчас не используется наилучшим образом, мы не могли пройти мимо и решили, что тут самое место разместить наш комплекс.
Дополнительным преимуществом перед конкурентами являются быстрые сроки строительства. У нас первый корпус вводится в эксплуатацию в конце 2017 года, а часть конкурентов, начавших примерно одновременно с нами, будут «сдаваться» только в 2018 году. Естественно, покупателю это важно.
Не сталкивались ли вы с какими-то страхами со стороны покупателей из-за промышленного прошлого этой территории?
Конечно, определенные опасения у покупателей есть. Изначально покупатель редко знает, что здесь было раньше. Для него это промзона, он начинает думать, вдруг там было что-то небезопасное. Но с такими опасениями нам легко бороться. Мы объясняем, что там всего лишь базировалась автобаза по развозу питания по детским учреждениям. Да и по фотографиям площадки видно, что там нет каких-то гигантских трубопроводов, газгольдеров, чего-то гудящего или неприятно пахнущего, ЛЭПов.
Кстати, недавно мы общались с коллегами-консультантами, так они говорят, что иногда люди даже наоборот выбирают промзоны вместо проектов внутри жилой застройки, поскольку здесь нет морально и физически устаревших окружающих жилых домов, узких проездов с недостаточными парковками, изношенной инженерной инфраструктуры и порой встречающегося маргинального социального окружения.
В будущем вы рассматриваете площадки в Москве на перспективу? Есть ли среди них бывшие промышленные площадки? В частности, не хотите ли вы сами продолжить развивать вот промзону в Отрадном?
Мы в принципе активно рассматриваем площадки в Москве и МО, каждую неделю нам десятками приходят предложения. Мы готовы рассматривать и промзоны, и площадки в центре жилой застройки. Если говорить о Москве, то основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят, это так или иначе промзоны.
Что касается промзоны в Отрадном, у нас пока нет фиксированных договоренностей о ее дальнейшем развитии. Если такая возможность появится, с удовольствием этим займемся,
но только после завершения продаж в ЖК «Поколение» (они рассчитаны на 3-4 года), чтобы не перетягивать спрос у самих себя. Но кто знает, как все сложится к тому времени, здесь сложно что-то предугадать. Плюс сейчас достаточно жесткое градостроительное регулирование в Москве, поэтому с этим тоже надо считаться.
Есть ли в России или за рубежом какие-то реализованные примеры проектов редевелопмента, которые вам нравятся? Хотели бы вы позаимствовать какие-то элементы для ваших проектов?
В Москве редевелопмент в большинстве случаев проходит по нескольким направлениям. Первое – просто снести все, что было, и построить на этом месте жилье. Среди уже реализованных проектов такие есть, но это обычно некрупные объекты, например ЖК V-House на Нагорной. Там был снесен завод и построен жилой комплекс.
Второй вариант гораздо более красивый – это редевелопмент как реконструкция. Примером может служить Красный октябрь, где появился офисно-креативный кластер. Хороший пример, но для реализации подобного такой завод должен быть изначально расположен в удачном месте в центре города. К тому же он должен быть интересным с архитектурной точки зрения. Например, фабрика XIXвека подходит для этих целей, а бетонный завод строительства 1960-го года – вряд ли.
Однако за рубежом существует и очень интересная концепция, когда еще перед тем, как начать строить жилье на месте крупного промышленного района, в нем создается какая-то интересная общественно-социальная функция, могут появляться музеи, выставочные залы, лектории, кафешки, коворкинги.
Этот опыт он характерен для западных стран, но для нас малоосуществим из-за высокой финансовой нагрузки. У них проект комплексной реконструкции может занимать лет 20. Его могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент.
В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты.
Источник: www.redevelopment.irn.ru
Не так давно вы объявили, что вступили в Клуб инвесторов Москвы. Почему вы решились на это и есть ли у вас уже какие-то планы и идеи, которые хотите реализовать в рамках клуба?
Мы строим и в Москве, и в области и хотим развивать проекты в обоих регионах. В Подмосковье мы уже давно входим в Ассоциацию застройщиков Московской области, поэтому захотели вступить в аналогичную организацию и в Москве. Никаких сверхпланов в связи с этим мы не строим, мы просто хотим участвовать в обсуждении проблем. Думаю, что наш опыт и мнение как компании, которая давно строит в Москве, будут полезны, и мы сможем как-то влиять на развитие градостроительства в столице. Кроме того, это удобная площадка для достаточно неформального общения с московскими чиновниками разного уровня, к которым можно приходить с конструктивными идеями и предложениями.
ЖК «Поколение» – ваш первый опыт в редевелопменте. Как вы себя чувствуете в этой роли, и насколько это интересно с профессиональной точки зрения для вас и для компании?
Для нас профессиональный интерес простой: чем сложнее и крупнее проект, тем лучше, поскольку это всегда новый вызов, новые идеи, новая реализация. Естественно, это интересней, чем строить что-то маленькое на готовом участке. Каких-то существенных сложностей мы для себя не чувствуем. Конечно, есть специфика по сравнению со строительством дома на свободной площадке, но это скорее технические вопросы, а не какие-то серьезные препятствия для работы. Площадка на Сигнальном проезде достаточно большая, и это позволило нам развернуться и поддержать нашу концепцию строительства комплексных микрорайонов со всей инфраструктурой. Поэтому мы здесь по большей части чувствуем себя уже в своей тарелке. Специфические отличия проявлялись разве что на начальном этапе работ.
Можете подробнее рассказать про подготовительную работу? Вам повезло, на вашей площадке раньше не было какого-то вредного производства, это коммунальная зона. Но предполагаю, что и на такой относительно легкой территории все равно есть нюансы, отличающие редевелопмент от обычного строительства.
Во-первых, когда мы вошли в проект в 2014 году и получили участок в собственность, на этой площадке уже существовал бизнес – сдача помещений в аренду (офисов, ангаров). Вместе с площадкой нам перешла то ли награда, то ли ноша какое-то время продолжать этот бизнес. Мы не могли прийти в первый день и порушить все экскаватором. Поэтому до начала строительства нужно было поддерживать арендный бизнес, предупредить арендаторов, что скоро площадка будет отдана под застройку, корректно расторгнуть договоры, чтобы для них это не было сюрпризом и они могли перебазироваться в другое место.
А не было проблем с арендаторами?
Нет, существенных не было. Мы изначально не скрывали, что у нас есть такой проект, мы разрабатываем документацию, проходим согласования, поэтому арендаторы заранее знали и были готовы к тому, что через какое-то время придется съехать.
Что вы делали после того, как арендаторы освободили площадку?
Дальше стоял вопрос о сносе существующих строений, очистке земельного участка от защитного слоя асфальта и бетона сантиметров в 30-50, который накопился за десятилетия предыдущей эксплуатации, вывозе остатков строительных конструкций, ограждений старых времен и всего прочего. С этим проблем, к счастью, не было, как раз потому что там не велось никакого производства, как таковой промышленности не было: никаких хранилищ непонятных материалов, химикатов, ничего загрязняющего.
Отличается себестоимость редевелопмента от строительства на свободной площадке?
Все проекты редевелопмента разные. Есть примеры, когда приходится выводить остатки опасных производств, обеззараживать почву, а то и вовсе выкапывать грунт на определенную глубину, вывозить и завозить новый. В таких проектах расходы на подготовительные работы могут быть весьма существенными и составлять до 15% от общих затрат. Но в нашем случае все довольно просто и в рамках себестоимости всего проекта затраты незначительные – не более 1-2%.
Насколько высок спрос на ЖК «Поколение»? Отличаются ли темпы продаж от других ваших проектов?
Сложно его сравнивать с другими нашими проектами, поскольку мы сейчас в основном ведем UP-кварталы в Подмосковье, где продажи исчисляются сотнями квартир в месяц и просто несопоставимы с московскими, как из-за более низкого бюджета покупки, так и из-за существенно больших объемов. Наш другой проект – жилой дом премиум-класса Дыхание – напротив, находится в более высокой ценовой категории, где темпы продаж традиционно ниже. Но могу сказать, что мы опережаем темпы, которые изначально закладывали.
По каким критериям вы изначально определяете, будет ли жилье на площадке пользоваться спросом?
ЖК «Поколение» продолжает нашу стратегию, которая заключается в том, что мы ищем перспективные и недооцененные локации, создаем там качественные проекты и за счет этого поднимаем привлекательность локации и цены на жилье там. Это была граница коммунальной зоны – не самое раскрученное место для жилья. Тем не менее, у этой площадки явно прослеживался большой потенциал, который мы как раз и можем реализовать. Это, во-первых, хорошая транспортная доступность: 7 минут пешком до метро Владыкино, менее чем через год откроется метро Окружная по «салатовой» ветке метро, от которой до центра будет всего несколько станций. Неподалеку откроется и новая станция МКЖД, появится транспортно-пересадочный узел. Плюс у нас две магистрали – Дмитровское и Алтуфьевское шоссе, которые сейчас тоже активно реконструируются.
Естественно, когда мы брали площадку, все эти планы по строительству метро были более отдаленные, но уже тогда мы видели, что у нее есть потенциал. Кроме того, здесь интересное окружение. Несмотря на то, что сама площадка относится к коммунальным зонам, в окружении есть и детские сады, и школы и несколько медицинских центров, поликлиник, и спортивные объекты. Мы расположены достаточно близко от Ботанического сада – он находится от нас примерно на том же расстоянии, что и метро Владыкино. Увидев такую качественную локацию, которая сейчас не используется наилучшим образом, мы не могли пройти мимо и решили, что тут самое место разместить наш комплекс.
Дополнительным преимуществом перед конкурентами являются быстрые сроки строительства. У нас первый корпус вводится в эксплуатацию в конце 2017 года, а часть конкурентов, начавших примерно одновременно с нами, будут «сдаваться» только в 2018 году. Естественно, покупателю это важно.
Не сталкивались ли вы с какими-то страхами со стороны покупателей из-за промышленного прошлого этой территории?
Конечно, определенные опасения у покупателей есть. Изначально покупатель редко знает, что здесь было раньше. Для него это промзона, он начинает думать, вдруг там было что-то небезопасное. Но с такими опасениями нам легко бороться. Мы объясняем, что там всего лишь базировалась автобаза по развозу питания по детским учреждениям. Да и по фотографиям площадки видно, что там нет каких-то гигантских трубопроводов, газгольдеров, чего-то гудящего или неприятно пахнущего, ЛЭПов.
Кстати, недавно мы общались с коллегами-консультантами, так они говорят, что иногда люди даже наоборот выбирают промзоны вместо проектов внутри жилой застройки, поскольку здесь нет морально и физически устаревших окружающих жилых домов, узких проездов с недостаточными парковками, изношенной инженерной инфраструктуры и порой встречающегося маргинального социального окружения.
В будущем вы рассматриваете площадки в Москве на перспективу? Есть ли среди них бывшие промышленные площадки? В частности, не хотите ли вы сами продолжить развивать вот промзону в Отрадном?
Мы в принципе активно рассматриваем площадки в Москве и МО, каждую неделю нам десятками приходят предложения. Мы готовы рассматривать и промзоны, и площадки в центре жилой застройки. Если говорить о Москве, то основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят, это так или иначе промзоны.
Что касается промзоны в Отрадном, у нас пока нет фиксированных договоренностей о ее дальнейшем развитии. Если такая возможность появится, с удовольствием этим займемся,
но только после завершения продаж в ЖК «Поколение» (они рассчитаны на 3-4 года), чтобы не перетягивать спрос у самих себя. Но кто знает, как все сложится к тому времени, здесь сложно что-то предугадать. Плюс сейчас достаточно жесткое градостроительное регулирование в Москве, поэтому с этим тоже надо считаться.
Есть ли в России или за рубежом какие-то реализованные примеры проектов редевелопмента, которые вам нравятся? Хотели бы вы позаимствовать какие-то элементы для ваших проектов?
В Москве редевелопмент в большинстве случаев проходит по нескольким направлениям. Первое – просто снести все, что было, и построить на этом месте жилье. Среди уже реализованных проектов такие есть, но это обычно некрупные объекты, например ЖК V-House на Нагорной. Там был снесен завод и построен жилой комплекс.
Второй вариант гораздо более красивый – это редевелопмент как реконструкция. Примером может служить Красный октябрь, где появился офисно-креативный кластер. Хороший пример, но для реализации подобного такой завод должен быть изначально расположен в удачном месте в центре города. К тому же он должен быть интересным с архитектурной точки зрения. Например, фабрика XIXвека подходит для этих целей, а бетонный завод строительства 1960-го года – вряд ли.
Однако за рубежом существует и очень интересная концепция, когда еще перед тем, как начать строить жилье на месте крупного промышленного района, в нем создается какая-то интересная общественно-социальная функция, могут появляться музеи, выставочные залы, лектории, кафешки, коворкинги.
Этот опыт он характерен для западных стран, но для нас малоосуществим из-за высокой финансовой нагрузки. У них проект комплексной реконструкции может занимать лет 20. Его могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент.
В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты.
Источник: www.redevelopment.irn.ru