Сделано в Корее: опыт ре- из Сеула
Рубрика «Регулируя ре-» отправляется в Сеул, где вопрос развития территорий остро встал во второй половине XX века по окончанию Корейской войны. В реализации программы правительство Сеульской агломерации придерживалась не единой политики, а несколько раз меняла подход к проектам ре-. Давайте посмотрим почему.
На старте программы наибольший интерес для развития представлял центр города, в котором доминировали деревянные огнеопасные постройки, не соответствовавшие санитарным нормам. Поэтому разработанная программа в самом начале охватила только центр, но не преминула перекинуться на другие территории по всему городу.
Огромную роль в развитии программы в дальнейшем сыграл тот факт, что в 70-х годах в Корею пришло огромное количество крупных компаний, в связи с чем поднялся спрос на офисную и жилую недвижимость. Называлась программа преобразования «Seoul Solution» (в дальнейшем название поменялось, а оригинальное перешло к сайту, на котором выкладываются все новости программы)
В программе было выделено несколько направлений: проекты реконструкции и проекты редевелопмента, в которых, в свою очередь, особенно выделялось направление «Новый город» - проекты ре-, которые были направлены на преобразование плотной малоэтажной застройки.
На начальном этапе, проходившем в течение 1970-х годов, в первую очередь проводился редевелопмент инфраструктуры в центре города: ремонт дорог, увеличение количества парковочных мест, развитие парков; ветхая малоэтажная застройка заменялась на многоэтажную.
В 1984 г. была принята новая Единая программа редевелопмента (Joint redevelopment program - JRP), предусматривающая помимо государственного финансирование привлечение частного капитала. К 2013 г. в рамках программы было построено более 200 зданий общей площадью 9,71 млн кв. м.
При реализации программы правительство отметило ряд проблем, которые заставляли постоянно корректировать подходы к реализации программы. Среди ключевых проблем можно выделить:
1. Высотные здания, увеличивая количество жилых и коммерческих помещений, одновременно увеличивали количество трафика и людей в центре города, к чему инфраструктура оставалась не готова.
2. Ущерб историческому облику, упадок малых традиционных предприятий – программа не учитывала сохранение памятников истории
3. Дисбаланс между жилой и коммерческой недвижимостью
4. Перекос в сторону масштабных проектов, поддержка маленьких была недостаточной
С точки зрения законодательства проекты редевелопмента изначально регулировались несколькими законами. Однако в 2003 году, с учетом вышеуказанных проблем, был принят новый закон с целью единого регулирования всех аспектов программы городского редевелопмента.
В рамках программы правительство поддерживает наиболее важные с точки зрения публичных интересов проекты редевелопмента, предоставляя бюджетное финансирование для определенных целей. Такое финансирование осуществляется за счет специальных фондов городского и жилищного редевелопмента. В современном варианте политика редевелопмента в Сеуле направлена на сохранение культурных ценностей и исторических особенностей города и именно такие проекты поддерживаются в первую очередь.
В основном же проекты финансируются за счет частных инвестиций как собственников недвижимости, так и сторонних инвесторов (девелоперов, корпораций и др.).
В 1970-х годах редевелопмент в Сеуле проходил путем сплошного сноса старой застройки. В дальнейшем, однако, в результате город начал внедрять новый подход, основанный на постепенных преобразованиях небольших частей территории (буквально включающих по несколько земельных участков), призванный сохранить сложившиеся особенности жизни местного сообщества.
Сегодня в рамках политики редевелопмента в Сеуле различают условно два типа проектов – «проекты радикальных преобразований» и «проекты мягких преобразований с учетом специфики территории редевелопмента». Проекты первого типа основаны на быстрой и полной перестройке района путем сноса старых зданий и строительства на их месте новых. Второй тип проектов предусматривает постепенное преобразование небольшого блока или квартала с сохранением основной исходной инфраструктуры. В последние годы предпочтение отдается второму формату.
