"Классный" рост
Всегда ли оправдан редевелопмент офисного здания?
Реконструкция может превратить офисы низких классов или приспособленные под офисы «некатегорийные» здания в экономически эффективные высококлассные бизнес-центры. Появляется возможность существенно поднять арендные ставки, более рационально использовать площади, привлекать крупных и респектабельных арендаторов... Между тем далеко не все владельцы морально или физически устаревших зданий торопятся переделывать их на новый лад.
Появление в конце 2006 года новой классификации офисной недвижимости, как и предсказывали большинство экспертов, не вызвало на рынке бурной реакции. Предположения, что владельцы БЦ, построенных 8-10 лет назад и оказавшихся на фоне научно-технического прогресса и новых запросов арендаторов на ступеньку, а то и на две ниже по классу, повально начнут «доделывать» свои объекты в соответствии с вновь появившимися требованиями, не оправдались. Очевидно, что пока объекты обоих подклассов «В» пользуются высоким спросом, их владельцы вряд ли станут тратиться на усовершенствование. Многие офисы, фактически относящиеся в нынешних реалиях к классу «В+», позиционируются и сдаются арендодателями как класс «А» по соответствующим арендным ставкам. А арендаторы во многих случаях руководствуются не новой классификацией, а собственными представлениями об уровне сервиса и комфорта. «Бывает, что менее качественный БЦ может обладать именно теми характеристиками, которые нужны какой-либо компании-арендатору и которых нет у более статусных предложений, например: большой размер этажа, высокая выделяемая мощность по электроэнергии, наличие большой парковки, — говорит Александр Аверкин, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle. — В этом случае арендатор, как правило, выбирает то, что соответствует его конкретным требованиям».
К тому же, как отмечает Ольга Ясько, директор департамента аналитики Colliers International, ставки аренды сейчас столь высоки, что многие арендаторы, которые раньше рассматривали перспективы своего размещения в здании класса «А», сейчас оставили подобные мечты до лучших времен. В общем, прецедентов, когда офисы класса «В-» или «В+» доводились до параметров класса «А», никто из специалистов припомнить не смог. Играет роль то, что различие в ставках между «В» и «А» значительно меньше, чем между «С» и «В».
Кстати, зачастую такой редевелопмент практически невозможен, поскольку нельзя изменить такие критерии, как высота потолков, количество лифтов, шаг колонн, глубина здания, увеличить энергомощности и т. д. Во многих случаях нельзя увеличить парковку (ни вглубь, ни ввысь, ни в ширину). Конечно, можно усовершенствовать определенные параметры, к примеру, заменить лифты на более современные, установить новые системы охраны и видеонаблюдения, улучшить телекоммуникации, повысить качество управления... «Однако эти меры не могут оказать заметного влияния на класс здания. Максимум, на который можно рассчитывать, — это переход объекта из класса «В-» в «В+», — говорит Полина Жилкина, директор департамента аналитики компании ADG Group.
«Даже БЦ «Галерея Актер» на Тверской, 16, где были полностью заменены инженерная система и перекрытия, а от старого здания остались только «исторические» внешние стены, если судить строго по классификации, не удалось довести до уровня класса «А», — говорит Александр Аверкин. — Осталась коридорная система, очень «глубокие» этажи, где есть места недоступные для естественного света, высокий фактор потерь полезной площади...» Но Тверская есть Тверская, да еще рядом с тремя станциями метро — ставки аренды в этом БЦ заоблачные.
Поэтому когда говорят о редевелопменте офисов с повышением классности, то речь главным образом идет о самом распространенном его виде — от классов «С» и «D» до классов «В (-,+)», реже — в «А». В основном это касается бывших научно-исследовательских и проектных институтов (так называемых «бизнес-НИИ»), ведомственных зданий, административных корпусов фабрик и заводов, а также иногда гостиниц или общежитий, сдаваемых под офисы. Хотя последние случаи не очень распространены, так как конструктивные особенности таких зданий (много несущих элементов, водопроводных и канализационных стояков и т. д.) не позволяют переделать их в офисы по высоким стандартам и сдавать большие помещения. Отдельный разговор — об офисных особняках, которые также подвергаются редевелопменту (см. также «Тяга к истории»).
Можно также говорить о редевелопменте новых или реконструированных объектов, которые, по выражению Екатерины Газовой, руководителя департамента консалтинга DeltaRealty, «не попали в рынок». Тогда целесообразно вновь пересматривать концепцию, повышать уровень, менять политику взаимоотношений с арендаторами и т. д. В качестве примера эксперт приводит БЦ Ring Park на Новохохловской ул. в Москве, который представляет собой комплекс реконструированных административных зданий. С точки зрения арендаторов, объект является малопривлекательным из-за неудачной нарезки на офисные блоки, несовременной планировочной схемы, несовершенства системы договорных отношений с арендаторами и т.д. и в ближайшее время будет подвергнут реконцепции. Однако подобные случаи в столице редки в силу высокого уровня спроса на офисные площади.
К сожалению, совсем немного можно сказать о редевелопменте офисной недвижимости в регионах, поскольку он там ведется совсем в малых масштабах. Как говорит Александр Аверкин, во многих городах, в частности в Екатеринбурге и даже Санкт-Петербурге, специалисты столкнулись с тем, что доля класса «С» в структуре офисного сегмента очень велика, и при этом помещения сдаются за «смешные» деньги, которые попросту «проедаются» акционерами, а не инвестируются в редевелопмент. С другой стороны, даже крупным международным компаниям далеко не всегда нужны высококлассные штаб-квартиры на периферии. Многих вполне удовлетворяют бэк-офисы площадью 50 м2, где в свободном режиме работают несколько представителей фирмы.
Сносить или помиловать
Минимум, что нужно для преобразования делового здания в более классное, — это полная замена и вертикальная разводка инженерных систем, обновление фасадов, современная отделка помещений общего пользования, - создание открытой планировки (снос всех перегородок), установка стеклопакетов, замена лифтовых групп. Такой комплекс работ в случае превращения класса «С», скажем, в класс «В-», по словам Александра Аверкина, в среднем оценивается примерно в $1 тыс. за м2, причем затраты довольно быстро окупаются. «Но это только в том случае, если редевелопмент проводит собственник здания, — считает Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Если же объект приобретается для дальнейшего редевелопмента сторонним инвестором, затраты будут сопоставимы с расходами на новое строительство и составят $1,2-1,5 тыс. за м2. Около 30% при этом приходится на стоимость земельного участка». Елена Александрова, директор по маркетингу и корпоративным коммуникациям Midland Development, в качестве примера редевелопмента при смене собственника приводит БЦ «Южный порт» класса «В+», который ее компания создает в рамках проекта реконструкции бывшей бумажной фабрики «Восход», в том числе ее административных корпусов.
Поэтому иногда лучше на месте старого здания построить новое, Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», считает, что перестройка зданий имеет смысл, когда участок позволяет приумножить объем сдаваемых офисных площадей. При незначительном же приросте м2 выгоднее осуществлять редевелопмент. «Исключение — узкий субрынок Кремлевского района (внутри Бульварного кольца), — говорит эксперт, — где в новых зданиях арендные ставки могут ставить рекорды». Однако, учитывая ограничения на строительство БЦ в центре, такая практика — уже почти история.
Идут на повышение
Во многих случаях редевелопмент является для собственника наиболее выгодным и рациональным путем развития своего объекта, требующим значительно меньших вложений.
Ставки аренды, по примерно одинаковым оценкам разных специалистов, в зависимости от местоположения, размеров сдаваемых площадей, объема проведенных работ, используемых отделочных материалов и т. д., увеличиваются в среднем на 30-50%, а Полина Жилкина даже допускает в некоторых случаях их удвоение.
Особенно интересно проводить редевелопмент офисов в центре столицы, поскольку разница между стоимостью аренды в офисах классов «С» и «В» в границах Садового кольца весьма существенная. Ставки могут повыситься с $700 до $800-900 при реконструкции в класс «В-» и до «900-1200 — в класс «В+». За пределами центра выгода «редевелоперов» не менее очевидна. Если помещения класса «С» там сейчас сдаются максимум по $350-450 за м2 в год, то только базовая ставка (без учета дополнительных расходов) в классе «В+» равна $600-650. Александр Аверкин приводит пример БЦ на ул. Народного Ополчения (частный инвестор). «Раньше здание сдавалось небольшим арендаторам (по 50-200 м2) по ставке $300 за м2 в год, включая дополнительные расходы, — говорит эксперт. — Владелец решил создать профессиональный БЦ — обновил инженерные системы, заменил фасады и т. д. В результате ему удалось привлечь крупных арендаторов (в том числе одно из подразделений «ДОН-Строя», несколько международных компаний) на целые этажи — на площади 2-2,5 тыс. м2. Арендные ставки выросли до $450-500 за м2 в год. Срок действия договоров увеличился до 3-5 лет».
На юго-западе столицы ставки еще выше. Александр Аверкин как наиболее яркий пример отмечает БЦ «Кругозор», который появился на месте производственных и административных корпусов одноименной фабрики на ул. Обручева, 30/1. Девелоперская компания Horus Capital, владеющая этим офисным центром, изначально сдавала помещения за относительно небольшую цену, однако в последнее время повысила ставки до уровня класса «А» в децентрализованных районах.
Владелец обновленного здания выигрывает и за счет увеличения его полезной площади. Как правило, при реконструкции с присвоением объекту высокого класса вместо стандартов БТИ вводится международный стандарт ВОМА, что подразумевает ликвидацию коридорной системы и позволяет максимально увеличить сдаваемую площадь. Таким образом, на выходе в реконструированных зданиях показатель арендуемой площади зачастую очень приближен к общей.
Умение перестраиваться
Конечно, любой дальновидный девелопер, возводя новый БЦ, должен понимать, что со временем объект будет неминуемо устаревать, а конъюнктура рынка будет меняться. Поэтому в проект необходимо изначально заложить гибкие опции, сделать его максимально удобным для редевелопмента. Например, можно предусмотреть резерв по парковке там, где это возможно. Сегодня в центре Москвы достаточным считается соотношение: 1 машино-место на 100 м2 общей площади. Проектом может быть регламентировано, скажем, доведение этого показателя в случае необходимости до 1 машино-места на 50 м2 за счет надстройки этажей или оборудования подземной парковки.
Нужно также учитывать, что в случае падения рынка крупные арендаторы могут покинуть занимаемый объект, съехав в более дешевые помещения аналогичного уровня или в более качественные за аналогичную цену. Поэтому необходимо позаботиться о приспособленности этажей здания для «мелкой нарезки», причем без ущерба для владельца и без роста коэффициента потерь для арендатора. Также лучше изначально предусмотреть достаточную для высококлассных офисов высоту потолков и расстояние между несущими перекрытиями (от 33 м). Понятно, что оборудование в БЦ лучше установить такое, которое впоследствии будет заменяться «малой кровью».
Умение заглядывать вперед особенно актуально для регионов, поскольку 2-3 реконструированных здания могут буквально обвалить рынок. «Если в Москве офисное здание класса, скажем, «В+» площадью 50-60 тыс. м2 будет моментально «переварено», — говорит Александр Аверкин, — то даже в городах-миллионниках оно способно сильно изменить структуру местного рынка, значительно повысить долю вакантных площадей и сбить арендные ставки». В таких условиях выиграют наиболее гибкие, а значит, конкурентоспособные проекты.
Степень влияния
На вопрос, насколько «повышенные в звании» офисы влияют на структуру рынка в Москве, у специалистов нет однозначного ответа. Ольга Ясько считает, что незначительно, поскольку по сравнению с предыдущими годами реконструированные объекты в общем объеме вводимых офисных площадей, то есть с учетом производственных зданий, занимают около 30%. В их числе на усовершенствованные НИИ, административные корпуса и т. д. приходится не более 10%. А по мнению Екатерины Газовой, офисы уровня класса «В-» всего около трех лет назад появлялись на рынке только в результате редевелопмента, поскольку проекты нового строительства были ориентированы на более высокие классы. Она считает, что и сейчас редевелопмент довольно значительно влияет на структуру рынка, более того, реконструированные объекты стали появляться и в классах «В+» и «А». По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», если в начале XXI века доля низкокачественных и некатегорий-ных офисов в Москве составляла 30-35% от общей площади деловых зданий всех типов, то сейчас она снизилась до 23%, а в перспективе сократится до 15%, что свидетельствует об изменении структуры офисного рынка в пользу профессиональных БЦ.
Новый друг лучше старых двух?
Повышение классности офиса и, соответственно, рост арендных ставок, изменение условий договоров, по словам Екатерины Газовой, создают предпосылки для практически полной смены арендаторов. Как правило, этот процесс начинается на этапе принятия решения о реконструкции и реконцепции. Пока старые арендаторы подыскивают для себя новые помещения по приемлемым для них ставкам, параллельно владелец объекта на основании документов по новому проекту заключает предварительные сделки с более платежеспособными компаниями. «Кстати, суммы, перечисляемые последними на страховые депозиты, являются дополнительным финансовым источником для проведения проектных, строительно-монтажных, отделочных и других работ в ходе редевелопмента», — говорит специалист DeltaRealty.
Обновленный до уровня классов «В» или «А» объект тут же попадает в сферу интересов солидных компаний. По словам Полины Жил-киной, в центре столицы такое здание привлекательно для крупных международных или российских фирм из сектора бизнес-услуг (консультантов, юристов, аудиторов), финансового сектора (банков и инвестиционных фондов), крупных производственных компаний (для штаб-квартир). За пределами Садового кольца профиль новых арендаторов может быть другим: бэк-офисы крупных FMCG компаний, ритейлеров, телекоммуникационных фирм и т. д. Сроки договоров, учитывающих индексацию ставок, при этом увеличиваются как минимум до 2-3 лет для офисов класса «В (-,+)», в то время как для классов «С» и «D» соглашения заключаются, как правило, на 11 месяцев.
Задержка вышла
Между тем довольно значительная часть низкокачественных а-ля деловых зданий сегодня не подвергается никаким преобразованиям, и они сдаются в том виде, в каком достались владельцам и акционерам в наследство с советских времен. И это несмотря на то, что многие из них обладают подходящими для редевелопмента характеристиками, расположены в крайне привлекательных для инвесторов и профильных девелоперов местах, имеющих огромный потенциал для развития, в том числе в центре и на юго-западе столицы.
Причина понятна: такие здания еще долго будут востребованы рынком, и собственникам, по их твердому убеждению, не нужно ничего менять. Хотя, конечно, редевелопмент однозначно принес бы им со временем гораздо большие деньги. «К сожалению, многие владельцы зданий низших классов боятся развивать свои объекты, поскольку не знают рынка, не обладают коммерческой жилкой, не знают, как и кому сдавать обновленные площади», — говорит Ольга Ясько.
Многое еще зависит от того, есть ли у владельца собственные деньги на редевелопмент или он не может обойтись без заемных средств. Надо понимать, что «не игрокам» рынка гораздо труднее привлечь инвестиции. Профессионалу значительно проще получить финансирование проекта, чем, скажем, директору какого-нибудь института.
Тем не менее, по мнению специалистов, со временем офисы низкого качества себя изживут. По словам Ольги Ясько, этому должна способствовать в числе прочего городская политика. Если будет на деле реализовываться программа властей по строительству современных офисов класса «С» («С» без притяжки «за уши») для малого и среднего бизнеса (см. также «Новые координаты московских офисов» на стр. 20), то владельцы некатегорийных и низкокачественных объектов быстро ощутят конкуренцию и будут вынуждены их реконструировать. Марина Моргунова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений СВ Richard Ellis, также считает, что процесс реконструкции потерявших в классе офисов, построенных в Москве в 90-х годах прошлого века, в будущем получит более широкое распространение.
Хотя пока, учитывая конъюнктуру рынка, это, скорее, дело не ближайших лет. Айдар Галлеев приводит в пример здание, которое сейчас по всем характеристикам соответствует классу «С». За счет расположения в начале Ленинского проспекта ставки аренды в нем достигают €1,2 тыс. за м2 в год. Зачем в таком случае собственнику тратиться на усовершенствование здания?