"Классный" рост

Всегда ли оправдан редевелопмент офисного здания?

Реконструкция может превратить офисы низких классов или приспособленные под офисы «некатегорийные» здания в экономически эффективные высококлассные бизнес-центры. Появляется возможность существенно поднять арендные ставки, более рационально исполь­зовать площади, привлекать крупных и респектабельных арендаторов... Между тем далеко не все владельцы морально или физически устаревших зданий торопятся переделывать их на новый лад.

Появление в конце 2006 года новой классифика­ции офисной недвижи­мости, как и предсказыва­ли большинство экспер­тов, не вызвало на рынке бурной реакции. Предположения, что владельцы БЦ, построенных 8-10 лет назад и оказавшихся на фоне научно-технического прогресса и новых запросов арендаторов на ступеньку, а то и на две ниже по классу, повально начнут «доделы­вать» свои объекты в соответствии с вновь появившимися требования­ми, не оправдались. Очевидно, что пока объекты обоих подклассов «В» пользуются высоким спросом, их владельцы вряд ли станут тратиться на усовершенствование. Многие офисы, фактически относящиеся в нынешних реалиях к классу «В+», позиционируются и сдаются арен­додателями как класс «А» по соот­ветствующим арендным ставкам. А арендаторы во многих случаях руководствуются не новой класси­фикацией, а собственными пред­ставлениями об уровне сервиса и комфорта. «Бывает, что менее качественный БЦ может обладать именно теми характеристиками, которые нужны какой-либо компа­нии-арендатору и которых нет у более статусных предложений, например: большой размер этажа, высокая выделяемая мощность по электроэнергии, наличие большой парковки, — говорит Александр Аверкин, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle. — В этом случае арендатор, как правило, выбирает то, что соот­ветствует его конкретным требова­ниям».

К тому же, как отмечает Ольга Ясько, директор департамента ана­литики Colliers International, ставки аренды сейчас столь высоки, что многие арендаторы, которые рань­ше рассматривали перспективы своего размещения в здании класса «А», сейчас оставили подобные мечты до лучших времен. В общем, прецедентов, когда офисы класса «В-» или «В+» доводились до пара­метров класса «А», никто из специа­листов припомнить не смог. Играет роль то, что различие в ставках между «В» и «А» значительно мень­ше, чем между «С» и «В».

Кстати, зачастую такой редеве­лопмент практически невозможен, поскольку нельзя изменить такие критерии, как высота потолков, количество лифтов, шаг колонн, глубина здания, увеличить энерго­мощности и т. д. Во многих случаях нельзя увеличить парковку (ни вглубь, ни ввысь, ни в ширину). Конечно, можно усовершенство­вать определенные параметры, к примеру, заменить лифты на более современные, установить новые системы охраны и видеонаблюде­ния, улучшить телекоммуникации, повысить качество управления... «Однако эти меры не могут оказать заметного влияния на класс здания. Максимум, на который можно рас­считывать, — это переход объекта из класса «В-» в «В+», — говорит Полина Жилкина, директор депар­тамента аналитики компании ADG Group.

«Даже БЦ «Галерея Актер» на Тверской, 16, где были полностью заменены инженерная система и перекрытия, а от старого здания остались только «исторические» внешние стены, если судить строго по классификации, не удалось дове­сти до уровня класса «А», — говорит Александр Аверкин. — Осталась коридорная система, очень «глубокие» этажи, где есть места недоступ­ные для естественного света, высо­кий фактор потерь полезной пло­щади...» Но Тверская есть Тверская, да еще рядом с тремя станциями метро — ставки аренды в этом БЦ заоблачные.

Поэтому когда говорят о редевелопменте офисов с повышением классности, то речь главным обра­зом идет о самом распространен­ном его виде — от классов «С» и «D» до классов «В (-,+)», реже — в «А». В основном это касается бывших научно-исследовательских и про­ектных институтов (так называе­мых «бизнес-НИИ»), ведомственных зданий, административных корпусов фабрик и заводов, а также иногда гостиниц или общежитий, сдаваемых под офисы. Хотя после­дние случаи не очень распростра­нены, так как конструктивные осо­бенности таких зданий (много несущих элементов, водопроводных и канализационных стояков и т. д.) не позволяют переделать их в офисы по высоким стандартам и сдавать большие помещения. Отдельный разговор — об офис­ных особняках, которые также под­вергаются редевелопменту (см. также «Тяга к истории»).

Можно также говорить о редевелопменте новых или реконстру­ированных объектов, которые, по выражению Екатерины Газовой, руководителя департамента кон­салтинга DeltaRealty, «не попали в рынок». Тогда целесообразно вновь пересматривать концеп­цию, повышать уровень, менять политику взаимоотношений с арендаторами и т. д. В качестве примера эксперт приводит БЦ Ring Park на Новохохловской ул. в Москве, который представляет собой комплекс реконструиро­ванных административных зда­ний. С точки зрения арендаторов, объект является малопривлека­тельным из-за неудачной нарезки на офисные блоки, несовремен­ной планировочной схемы, несо­вершенства системы договорных отношений с арендаторами и т.д. и в ближайшее время будет подверг­нут реконцепции. Однако подо­бные случаи в столице редки в силу высокого уровня спроса на офис­ные площади.

К сожалению, совсем немного можно сказать о редевелопменте офисной недвижимости в регио­нах, поскольку он там ведется совсем в малых масштабах. Как говорит Александр Аверкин, во многих городах, в частности в Ека­теринбурге и даже Санкт-Петер­бурге, специалисты столкнулись с тем, что доля класса «С» в структуре офисного сегмента очень велика, и при этом помещения сдаются за «смешные» деньги, которые попро­сту «проедаются» акционерами, а не инвестируются в редевелопмент. С другой стороны, даже крупным международным компаниям дале­ко не всегда нужны высококлас­сные штаб-квартиры на перифе­рии. Многих вполне удовлетворяют бэк-офисы площадью 50 м2, где в свободном режиме работают несколько представителей фирмы.

Сносить или помиловать

Минимум, что нужно для преобра­зования делового здания в более классное, — это полная замена и вертикальная разводка инженер­ных систем, обновление фасадов, современная отделка помещений общего пользования, - создание открытой планировки (снос всех перегородок), установка стеклопакетов, замена лифтовых групп. Такой комплекс работ в случае превращения класса «С», скажем, в класс «В-», по словам Александра Аверкина, в среднем оценивается примерно в $1 тыс. за м2, причем затраты довольно быстро окупают­ся. «Но это только в том случае, если редевелопмент проводит собствен­ник здания, — считает Ольга Широ­кова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследо­ваний компании Blackwood. — Если же объект приобретается для даль­нейшего редевелопмента сторон­ним инвестором, затраты будут сопоставимы с расходами на новое строительство и составят $1,2-1,5 тыс. за м2. Около 30% при этом при­ходится на стоимость земельного участка». Елена Александрова, директор по маркетингу и корпо­ративным коммуникациям Midland Development, в качестве примера редевелопмента при смене собственника приводит БЦ «Южный порт» класса «В+», кото­рый ее компания создает в рамках проекта реконструкции бывшей бумажной фабрики «Восход», в том числе ее административных корпу­сов.

Поэтому иногда лучше на месте старого здания построить новое, Айдар Галлеев, директор департа­мента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», считает, что перестройка зданий имеет смысл, когда участок позволяет приумножить объем сдаваемых офисных площа­дей. При незначительном же при­росте м2 выгоднее осуществлять редевелопмент. «Исключение — узкий субрынок Кремлевского района (внутри Бульварного коль­ца), — говорит эксперт, — где в новых зданиях арендные ставки могут ставить рекорды». Однако, учитывая ограничения на строи­тельство БЦ в центре, такая практи­ка — уже почти история.

Идут на повышение

Во многих случаях редевелопмент является для собственника наибо­лее выгодным и рациональным путем развития своего объекта, тре­бующим значительно меньших вложений.

Ставки аренды, по примерно одинаковым оценкам разных спе­циалистов, в зависимости от место­положения, размеров сдаваемых площадей, объема проведенных работ, используемых отделочных материалов и т. д., увеличиваются в среднем на 30-50%, а Полина Жилкина даже допускает в некоторых случаях их удвоение.

Особенно интересно прово­дить редевелопмент офисов в цен­тре столицы, поскольку разница между стоимостью аренды в офи­сах классов «С» и «В» в границах Садового кольца весьма существен­ная. Ставки могут повыситься с $700 до $800-900 при реконструкции в класс «В-» и до «900-1200 — в класс «В+». За пределами центра выгода «редевелоперов» не менее очевид­на. Если помещения класса «С» там сейчас сдаются максимум по $350-450 за м2 в год, то только базовая ставка (без учета дополнительных расходов) в классе «В+» равна $600-650. Александр Аверкин приводит пример БЦ на ул. Народного Опол­чения (частный инвестор). «Раньше здание сдавалось небольшим арен­даторам (по 50-200 м2) по ставке $300 за м2 в год, включая дополнительные расходы, — говорит экс­перт. — Владелец решил создать профессиональный БЦ — обновил инженерные системы, заменил фасады и т. д. В результате ему уда­лось привлечь крупных арендато­ров (в том числе одно из подразде­лений «ДОН-Строя», несколько международных компаний) на целые этажи — на площади 2-2,5 тыс. м2. Арендные ставки выросли до $450-500 за м2 в год. Срок дей­ствия договоров увеличился до 3-5 лет».

На юго-западе столицы ставки еще выше. Александр Аверкин как наиболее яркий пример отмечает БЦ «Кругозор», который появился на месте производственных и административных корпусов одно­именной фабрики на ул. Обручева, 30/1. Девелоперская компания Horus Capital, владеющая этим офисным центром, изначально сдавала помещения за относитель­но небольшую цену, однако в последнее время повысила ставки до уровня класса «А» в децентрали­зованных районах.

Владелец обновленного здания выигрывает и за счет увеличения его полезной площади. Как прави­ло, при реконструкции с присвое­нием объекту высокого класса вме­сто стандартов БТИ вводится меж­дународный стандарт ВОМА, что подразумевает ликвидацию кори­дорной системы и позволяет максимально увеличить сдаваемую площадь. Таким образом, на выходе в реконструированных зданиях показатель арендуемой площади зачастую очень приближен к общей.

Умение перестраиваться

Конечно, любой дальновидный девелопер, возводя новый БЦ, должен понимать, что со временем объект будет неминуемо устаре­вать, а конъюнктура рынка будет меняться. Поэтому в проект необ­ходимо изначально заложить гиб­кие опции, сделать его максималь­но удобным для редевелопмента. Например, можно предусмотреть резерв по парковке там, где это воз­можно. Сегодня в центре Москвы достаточным считается соотноше­ние: 1 машино-место на 100 м2 общей площади. Проектом может быть регламентировано, скажем, доведение этого показателя в слу­чае необходимости до 1 машино-места на 50 м2 за счет надстройки этажей или оборудования подзем­ной парковки.

Нужно также учитывать, что в случае падения рынка крупные арендаторы могут покинуть зани­маемый объект, съехав в более дешевые помещения аналогично­го уровня или в более качествен­ные за аналогичную цену. Поэтому необходимо позаботиться о при­способленности этажей здания для «мелкой нарезки», причем без ущерба для владельца и без роста коэффициента потерь для аренда­тора. Также лучше изначально пре­дусмотреть достаточную для высо­коклассных офисов высоту потол­ков и расстояние между несущими перекрытиями (от 33 м). Понятно, что оборудование в БЦ лучше установить такое, которое впослед­ствии будет заменяться «малой кровью».

Умение заглядывать вперед особенно актуально для регионов, поскольку 2-3 реконструирован­ных здания могут буквально обва­лить рынок. «Если в Москве офис­ное здание класса, скажем, «В+» пло­щадью 50-60 тыс. м2 будет момен­тально «переварено», — говорит Александр Аверкин, — то даже в городах-миллионниках оно спо­собно сильно изменить структуру местного рынка, значительно повысить долю вакантных площа­дей и сбить арендные ставки». В таких условиях выиграют наиболее гибкие, а значит, конкурентоспо­собные проекты.

Степень влияния

На вопрос, насколько «повышенные в звании» офисы влияют на структу­ру рынка в Москве, у специалистов нет однозначного ответа. Ольга Ясько считает, что незначительно, поскольку по сравнению с предыду­щими годами реконструированные объекты в общем объеме вводимых офисных площадей, то есть с учетом производственных зданий, занимают около 30%. В их числе на усовершенствованные НИИ, административные корпуса и т. д. прихо­дится не более 10%. А по мнению Екатерины Газовой, офисы уровня класса «В-» всего около трех лет назад появлялись на рынке только в результате редевелопмента, поскольку проекты нового строи­тельства были ориентированы на более высокие классы. Она считает, что и сейчас редевелопмент доволь­но значительно влияет на структуру рынка, более того, реконструиро­ванные объекты стали появляться и в классах «В+» и «А». По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижи­мость», если в начале XXI века доля низкокачественных и некатегорий-ных офисов в Москве составляла 30-35% от общей площади деловых зда­ний всех типов, то сейчас она сни­зилась до 23%, а в перспективе сократится до 15%, что свидетель­ствует об изменении структуры офисного рынка в пользу профес­сиональных БЦ.

Новый друг лучше старых двух?

Повышение классности офиса и, соответственно, рост арендных ставок, изменение условий догово­ров, по словам Екатерины Газовой, создают предпосылки для практи­чески полной смены арендаторов. Как правило, этот процесс начина­ется на этапе принятия решения о реконструкции и реконцепции. Пока старые арендаторы подыски­вают для себя новые помещения по приемлемым для них ставкам, параллельно владелец объекта на основании документов по новому проекту заключает предваритель­ные сделки с более платежеспособ­ными компаниями. «Кстати, суммы, перечисляемые последними на страховые депозиты, являются дополнительным финансовым источником для проведения проектных, строительно-монтаж­ных, отделочных и других работ в ходе редевелопмента», — говорит специалист DeltaRealty.

Обновленный до уровня клас­сов «В» или «А» объект тут же попа­дает в сферу интересов солидных компаний. По словам Полины Жил-киной, в центре столицы такое зда­ние привлекательно для крупных международных или российских фирм из сектора бизнес-услуг (кон­сультантов, юристов, аудиторов), финансового сектора (банков и инвестиционных фондов), круп­ных производственных компаний (для штаб-квартир). За пределами Садового кольца профиль новых арендаторов может быть другим: бэк-офисы крупных FMCG компаний, ритейлеров, телекоммуника­ционных фирм и т. д. Сроки догово­ров, учитывающих индексацию ставок, при этом увеличиваются как минимум до 2-3 лет для офисов класса «В (-,+)», в то время как для классов «С» и «D» соглашения заключаются, как правило, на 11 месяцев.

Задержка вышла

Между тем довольно значительная часть низкокачественных а-ля деловых зданий сегодня не подвер­гается никаким преобразованиям, и они сдаются в том виде, в каком достались владельцам и акционе­рам в наследство с советских вре­мен. И это несмотря на то, что мно­гие из них обладают подходящими для редевелопмента характеристи­ками, расположены в крайне при­влекательных для инвесторов и профильных девелоперов местах, имеющих огромный потенциал для развития, в том числе в центре и на юго-западе столицы.

Причина понятна: такие здания еще долго будут востребованы рын­ком, и собственникам, по их твер­дому убеждению, не нужно ничего менять. Хотя, конечно, редевелоп­мент однозначно принес бы им со временем гораздо большие деньги. «К сожалению, многие владельцы зданий низших классов боятся раз­вивать свои объекты, поскольку не знают рынка, не обладают коммер­ческой жилкой, не знают, как и кому сдавать обновленные площади», — говорит Ольга Ясько.

Многое еще зависит от того, есть ли у владельца собственные деньги на редевелопмент или он не может обойтись без заемных средств. Надо понимать, что «не игрокам» рынка гораздо труднее привлечь инвестиции. Профессио­налу значительно проще получить финансирование проекта, чем, ска­жем, директору какого-нибудь института.

Тем не менее, по мнению спе­циалистов, со временем офисы низкого качества себя изживут. По словам Ольги Ясько, этому должна способствовать в числе прочего городская политика. Если будет на деле реализовываться программа властей по строительству совре­менных офисов класса «С» («С» без притяжки «за уши») для малого и среднего бизнеса (см. также «Новые координаты московских офисов» на стр. 20), то вла­дельцы некатегорийных и низкокачественных объектов быстро ощутят конкуренцию и будут вынужде­ны их реконструировать. Марина Моргунова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений СВ Richard Ellis, также считает, что процесс реконструкции потерявших в классе офисов, построенных в Москве в 90-х годах прошлого века, в будущем получит более широкое распространение.

Хотя пока, учитывая конъюнк­туру рынка, это, скорее, дело не бли­жайших лет. Айдар Галлеев приводит в пример здание, которое сейчас по всем характеристикам соответ­ствует классу «С». За счет расположе­ния в начале Ленинского проспекта ставки аренды в нем достигают €1,2 тыс. за м2 в год. Зачем в таком случае собственнику тратиться на усовершенствование здания?

Комментарии