Новое имя на рынке российского редевелопмента: Mei architects

Признанные голландские эксперты в области редевелопмента Mei architectors and planners во главе с Робертом Винкелом недавно приступили к разработке проекта переустройства бывшей шелковой фабрики в Наро-Фоминске. 

В связи с выходом новой команды на российский рынок Школа Девелоперов пригласила Роберта Винкела провести вебинар и поделиться особенностями своего подхода, голландского взгляда на редевелопмент, а так же своими методами и кейсами. Выдержки из этого этого вебинара, мы решили сохранить в виде статьи. 

ПОЧЕМУ ИМЕННО РЕДЕВЕЛОПМЕНТ?

Старое здание интереснее! В новом здании вы просто создаете новые помещения, в старом вам нужно «найти» все явные и скрытые возможности, дать им оптимальное концептуальное и коммерческое наполнение.

Старое здание дешевле! В Голландии стоимость строительства делится на 4 части – 25% несущая конструкция, 25% фасад, 25% инженерные системы и 25% отделка. В старых зданиях уже есть фундамент, фасад и несущие конструкции, поэтому как правило получается существенная экономия.

Но самое главное – в старом здании есть своя «история»! Не только в историческом значении, но и в плане брендинга. Есть своя атмосфера, характер, аутентичность. Объект уже известен, он вызывает эмоции. И работать со всем этим - отдельный "вызов" для архитектора: угадать настроение, создать ожидание, усилить то, что нравится людям и улучшить существующее, создать дополнительную ценность. Хороший пример - это проект Cheese Warehouse Gouda (мы о нем писали здесь). Казалось бы, кто захочет жить в здании бывшего склада? А получился элитный лофт-комплекс, раскупленный за 3 месяца!

ПОИСК СОКРОВИЩ

Работа над старыми промышленными комплексами –  это всегда как поиск сокровищ. Каждый проект мы начинаем с исследования: мы изучаем участок и здания – в каком состоянии, что можно использовать, какие характерные черты уже есть. Мы изучаем историю создания этого проекта, его жизненный путь, его имидж и значимость для жителей региона. По результатам мы создаем перечень деталей, необходимых для сохранения тех самых сокровищ, которые помогут вдохнуть новую жизнь в проект. 

Например, в лофт-проекте Fenix I, который представляет собой большой жилой комплекс надстроенный над зданиями старинных складов пришлось поломать голову. Старый морской склад, построенный для тяжелых морских грузов, меньше всего подходил для жилья – массивные глухие стены, железобетонные конструкции,  в центре проходил грузовой поезд,  а на крышах стояли краны. Здание было чисто функциональным и даже не являлось памятником истории. Однако город потребовал сохранить его. И мы нашли его изюминку – уникальная стальная конструкция, скрывающаяся за бетонным каркасом была укреплена и продолжена вверх, решив задачу как стиле-полагающего элемента, так и укрепляющей и несущей конструкции для надстройки еще десятка этажей! Мы заметили особенный рельеф литых бетонных балок и повторили их во всем проекте. Необычную форму оконных проемов склада можно заметить во всех открытых элементах нового здания. (про этот проект мы обязательно напишем отдельно - Redeveloper)

СОХРАНЕНИЕ БАЛАНСА

Один из наших методов работы – это сохранение стилистики ключевых элементов старых зданий в новых постройках, т.к. редевелопмент, в первую очередь, это комплексное развитие территорий. Даже если задача стоит только по одному зданию, мы видим и проектируем его в перспективе всего комплекса. В реконструируемых зданиях важно сохранить баланс, чтобы не потерять его прежний облик и узнаваемость. И новые здания, которые появляются на территории выглядят у нас как исторические, мы умеем вносить в новые дома, офисы, ритейл характерную «атмосферу» старого объекта, так создается свой мир, который притягивает потребителей своим особенным стилем. 

В цехах старой заброшенной фабрики в Гааге De Nieuwe Hallen стихийно разместились авто-гаражи и мастерские. Проект напоминал сталинский индустриальный стиль. А задача была построить новый жилой квартал: мы решили  продолжить в той же стилистике и надстроить высотки над частью существующих построек. Получится компактный район c деловой, развлекательной и жилой функцией, в едином стиле и со своей неповторимой атмосферой. 

АРХИТЕКТОР-ДЕВЕЛОПЕР

Перед архитектором всегда стоит важная задача презентации и утверждения проекта, обсуждения возможностей и рисков с девелоперами. Мы и сами иногда выступаем девелоперами своих проектов. Например, наш проект в Гауде – это полностью собственный девелопмент и инвестиции. Этот опыт еще больше убедил меня в том, что проблемы девелопера – это мои проблемы. Мы трезво смотрим на разработанную концепцию, и один за другим показываем существующие риски и как мы предлагаем их решать. Изоляция помещений, дождь, ветер, безопасность, вандализм. Чем меньше сюрпризов встречает девелопер в ходе работ над проектом, тем проще работать и выше качество. 

ПРАКТИЧНОСТЬ

Наверно, наш метод можно назвать очень практичным. Мы выбираем простые почти интуитивные креативные решения, которые логично вписываются в существующее здание. Я считаю дизайн и проектирование способом придания смысла миру. Например, у старого объекта уже есть фасады, которые обычно являются носителем типичной архитектуры. Есть колонны, высота потолков, арки и окна. Я ищу те возможности, которые уже заложены в объекте. И даже, если здание находится в очень ветхом и неприглядном состоянии, как, например, было со зданием бывшей фабрики крашения текстиля Delfshaven в Роттердаме (казалось, лучше все снести и построить заново), я, в первую очередь, прорабатываю план реконструкции. Снести здание всегда проще и быстрее и иногда дешевле построить новое. Но. Очень важное НО – будет утеряна вся «история» и идентичность. Delftshaven в итоге удалось сохранить, получился очень успешный бизнес кластер. (Подробнее здесь)

ЕВРОПЕЙСКИЕ ТРЕНДЫ

Лофт сейчас на пике моды в Европе и будет востребован еще много лет. Особенно активно развивается, так называемый «новый лофт». Необработанный бетон в интерьере, гибкая планировка, меняющаяся фасадная часть. Например, в лофт-проекте Fenix I план этажей создан так, что покупатель может купить два или три соседних лофта и соединить их в один, а со временем снова поменять и продать неиспользуемую часть. В проектах De Generaal и Schiecentrale окна в пол могут трансформироваться в балконные перегородки и даже смещаться, создавая террасу. 

Также все интереснее и востребованнее становится формат мульти-функциональных комплексов, включающих жилье, ритейл и офисы, а также общественные пространства. Традиционно инвесторы не любят такие форматы и модели, предпочитая объекты единого профиля. Однако в Германии, например, это уже прошлое. В Голландии все чаще создаются именно такие проекты. Уверен, что за этим форматом будущее.

И сам редевелопмент как тип строительства будет лишь нарастать в объемах и темпах. Экономика понятна, принципы успешного редевелопмента уже выверены опытом, а фонд старых объектов разной культурной и исторической значимости только растет. 

МОСКВА – most well kept secret

Когда мы приехали первый раз в рабочую командировку в Наро-Фоминск, то мы были поражены той удивительной красотой и разнообразием, которые мы обнаружили в Москве и Подмосковье. Я буквально влюбился в город! Не понимаю, как может быть, что Москва еще не стала самым горячим направлением для тура на выходные дни! Это хорошо скрываемая тайна. Я рад, что я для себя ее открыл.

Мы посетили известные проекты редевелопмента в Москве ArtPlay, Флакон, Красная Роза и нам действительно очень понравилось. Культурные проекты – это bottom-up девелопмент, когда место сначала привязывает к себе людей и сообщество. И лишь потом появляются планы по дальнейшему развитию. Такой подход для этих мест самый гуманистичный и приводит к успеху, т.к. строится по принципу от place-making& community, когда место само определяет самую подходящую для него функцию и аудиторию, а умный девелопер лишь направляет и усиливает естественный эффект новыми помещениями и функциями. 

Должен признаться, что отличий больших с Голландией нет. У нас тоже редевелопмент стал понятием и начал профессионально развиваться лишь в последние 10 лет. Снести всегда проще, так было и у нас. Затяжной кризис в недвижимости позволил этому направлению развиться и укрепиться. Первые адепты боролись за памятники и наследие разными способами – заселяли туда анти-кракеров или специально не освобождали помещения для сноса. Только в последние 5 лет поменялся менталитет и городские власти дали курс на сохранение «истории» во всех ее значениях. 

Мой совет Москве и всем городам России, сохраняйте как можно больше старых зданий, не сносите! Старое здание может стать сокровищем!

А ПОДМОСКОВЬЕ?

Проект Шелковой Фабрики пока в стадии разработки концепции. Как раз стадия изучения возможностей и рисков. Комплекс зданий находится в плохом состоянии, но основа и конструкции очень солидные – есть, с чем работать. Наро-Фоминск – небольшой город а 60-80 тыс. жителей, бывшая фабрика была градо-образующим предприятием. Жители с нетерпением ждут возвращения ее городу. Уже этой осенью будет представлен проект, и я буду рад поделиться деталями! 

Интервью с Робертом Винкел на эту тему уже запланировано, следите за публикациями