Ломать и строить

Ломать и строить

Пример Севастополя

В прошлом году крупный проект по реновации территории на полуострове заявила компания «ИнтерСтрой». В Севастополе, на территории бывшего автотранспортного предприятия по ул. Токарева, компания планирует построить жилой комплекс с сопутствующей социальной инфраструктурой: детским садом, школой, торговыми площадями, объектами спортивного назначения. Общая площадь застройки составит около 12 га. Для Севастополя это станет одним из самых масштабных проектов комплексной застройки за последние десятилетия.

Еще один масштабный заявленный проект, связанный с реновацией территории,— застройка Молочной балки в Севастополе. Сейчас на большей части этой территории располагается дачный поселок, однако в будущем здесь появятся многоэтажные жилые дома, коммерческие и административные помещения, культурный центр, индустриальный парк и другие объекты. В общей сложности планируется построить около 530 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

Несмотря на то что инициаторам этих проектов еще предстоит преодолеть ряд сложных вопросов, связанных прежде всего с собственностью на земельные участки, сам по себе взятый курс на реновацию территорий в Крыму многие эксперты считают крайне перспективным. «Изменение структуры экономики, направленности производств, технологические преобразования, по сравнению с предыдущими десятилетиями, делают огромные территории в городах невостребованными для современной индустрии. По оценке зампреда правительства России Д. Козака, для 25% площади городов нужна масштабная реновация»,— комментирует ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.

«Сегодня в России любой крупный город нуждается в редевелопменте промышленных территорий (редевелопмент промзон, реновация промзон),— считает генеральный директор ООО «Патриот-Девелопмент Юг» Сергей Анискин.— Заброшенные промзоны представляют собой настоящие „грязные пятна“ в ткани города, которые к тому же никак не включены в его экономику». Кроме того, как отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, промышленные объекты, которые массово создавались в советское время в пределах городов, к текущему времени оказались расположены если не в центре населенных пунктов, то близко к нему. «Наличие промышленных производств в таких местах неэффективно с точки зрения градостроительства, тогда как рентабельность девелоперских проектов существенно выше, чем эксплуатация объектов в текущем состоянии. Все это создает серьезные экономические предпосылки для редевелопмента и не противоречит общественным целям»,— заключает Илья Володько.

Как добавляет Ирина Рогова, аналитик ГК Forex Club, в ближайшие годы будет актуальна не только перестройка промышленных территорий, но и, как показывает опыт Москвы,  Санкт-Петербурга  и ряда других городов, перестройка старого аварийного жилого фонда.

«Второе дыхание»

Как отмечает директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова, особенно активно тема реновации и редевелопмента территорий обсуждается на протяжении последних двух-трех лет, много проектов уже реализовано. «Если говорить о редевелопменте промышленных, многофункциональных объектов, то по большей части такие проекты расположены в Москве,— рассказала Эвелина Ишметова. Интересные проекты есть и в регионах: к примеру, во Владивостоке арт-кластер на месте бывшей ткацкой фабрики «Заря», или арт-кластер «Ниж-полиграф» в Нижнем Новгороде». «Патриот-Девелопмент Юг» реализовал в Ростове-на-Дону два проекта редевелопмента. Это жилой комплекс «Красные ворота», построенный на территории бывшего кирпичного завода, а также жилой комплекс «Акварель» на месте подшипникового завода. «Оба комплекса отлично расположены, обладают прекрасной транспортной доступностью, а главное — интегрированы в сложившуюся жилую зону»,— рассказал Сергей Анискин.

Как отмечает Сергей Анискин, промзоны часто расположены в районах, тяготеющих к центру города, с налаженными транспортными связями, сложившейся окружающей застройкой. Поэтому от их реорганизации выигрывают все. Для города новое наполнение территории означает новые возможности для развития, в том числе для увеличения налоговых отчислений. Девелопер получает удачную (в абсолютном большинстве случаев) площадку, где можно построить качественный и востребованный продукт. Ну а потребитель получает возможность выбора — купить примерно за те же деньги квартиру в точечной застройке или в комплексном проекте, где выдержан архитектурный код, есть своя развитая инфраструктура и современное благоустройство. Такие проекты возможно реализовать только на больших территориях, в том числе в «промках».

Эксперты различают два подхода к редевелопменту бывших промышленных площадок. «Например, можно пойти по простому пути: снести старое здание и построить на его месте новое,— рассказывает директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александр Подусков.— Есть более сложный подход, когда то, что можно, сохраняется и приспосабливается под новое использование, дополняется современными корпусами и т. д. И здесь нужно отдельно прорабатывать план по каждому зданию, расчищать территорию, проводить экологические изыскания, снимать верхние слои почвы. Такая работа действительно точечная, но она позволяет создавать уникальные продукты, сохраняющие морфотип градостроительной застройки. Они востребованы рынком и получают признание российского и международного профессионального сообщества. Например, наши проекты «Красная роза» и «Даниловская мануфактура» были удостоены наград высшего достоинства на международном конкурсе FIABCI d’Excellence. Их отметили за то, что они сочетают исторические и новые постройки, благодаря чему было реализовано комплексное развитие территорий».

Расчеты прежде всего

Эксперты отмечают ряд специфических вопросов, с которыми сталкивается практически любой застройщик при реализации проектов редевелопмента.

«Пожалуй, главный вопрос — это передача права собственности на землю.— отмечает коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов.— Этот процесс довольно трудоемкий и требует много времени. Он усложняется, если собственников такой территории несколько. Появляется необходимость прийти к общей договоренности со всеми правообладателями».

Дополнительные затраты для девелопера связаны с подготовкой участка к застройке: «При редевелопменте, как правило, проводится полная или частичная рекультивация почвы. После соответствующих заключений экологических служб девелопер должен за свой счет устранить загрязнения и утилизировать отходы. То же самое относится к сносу и утилизации построек на территории. Инженерные сети на участке могут быть значительно изношены, с этим тоже надо дополнительно разбираться. Могут возникнуть и дополнительные сложности. Например, на территории нашего жилого комплекса „Акварель“ находилась старая котельная, к которой были подключены жители ближайших домов. Поэтому нам пришлось прокладывать теплотрассу к другой котельной, чтобы не оставить местных жителей без отопления»,— рассказал Сергей Анискин.

Учитывая дополнительные затраты, связанные с подготовкой почвы, девелоперам необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против», прежде чем браться за такой проект. «В современных экономических условиях уже нельзя снести здание и просто что-то построить на его месте,— предупреждает руководитель направления консалтинга в регионах группы компаний Concept Development Светлана Потапова.— Сначала необходимо провести best use анализ (анализ наилучшего варианта использования земельного участка и зданий на нем), который покажет, что лучше всего строить в данном месте: жилой квартал, бизнес-центр, торговый центр, развлекательный парк, гостиничный комплекс, логистический центр или иной объект недвижимости. Далее необходимо разрабатывать концепцию нового объекта. Именно концепция объекта определяет то, каким он должен быть,— его ключевые параметры: площадь, этажность, формат, позиционирование и прочее. После этого уже можно будет достаточно точно просчитать финансовую модель проекта и принять решение о том, следует ли сносить имеющиеся здания на территории промзоны, чтобы построить новый объект, будет ли это рентабельно, будет ли доходность проекта соответствовать ожиданиям. Только после этого нужно принимать решение о редевелопменте промзоны и демонтаже имеющихся зданий».

По данным Эвелины Ишметовой, себестоимость реновации квадратного метра в проектах редевелопмента в регионах в среднем колеблется в пределах 15—35 тыс. В этом случае есть шансы сделать коммерчески успешный проект, поскольку застройщику зачастую не приходится полностью сносить прежние постройки.

Законодательная поддержка

В январе 2017 года вступил в действие закон №373-ФЗ от 03.07.2016, регламентирующий комплексное развитие промышленных зон. По мнению Марка Гойхмана, в рамках этого закона удалось реализовать межотраслевой и разносторонний подход к вопросу. «Установлен порядок проведения инженерных изысканий и подготовки документации для реновации. Определены механизмы взаимодействия правообладателей недвижимости, девелоперов и местных органов, в том числе особенности использования и изъятия объектов для градостроительных нужд. Данный закон облегчает работу по редевелопменту, делает ее более открытой и быстрой»,— отмечает эксперт.

«Поправки делают строительство в черте города более доступным благодаря снижению административных барьеров,— согласен и Василий Фетисов.— Например, они предусматривают смягчение требований по предоставлению документации по планировке территории. Теперь градостроительный план земельного участка нужен только для получения разрешения на строительство и ввод готового здания в эксплуатацию. Такие изменения уже заметно влияют на сроки реализации того или иного проекта, поэтому необходимо продолжать тот же вектор — сокращать количество и объемы процедур». По мнению Сергея Анискина, значительные поправки в Градостроительный кодекс РФ дадут возможность обеспечить промышленным территориям комплексное развитие: «Земельные участки или объекты недвижимости на территории промзон часто принадлежат разным людям или организациям. В большой „промке“ таких собственников может быть порядка сотни. Они и рады бы увеличить стоимость своих активов посредством редевелопмента всей территории, но нормального механизма в законодательстве просто не было. Новый закон призван в первую очередь эти механизмы отладить, сделать удобными и прозрачными. Теперь инициировать комплексное развитие смогут как собственники объектов на территории промзон, так и муниципальные власти, которым теперь будет легче спланировать это развитие, эффективно использовать территорию для размещения жилых домов, офисов, инфраструктуры и других объектов. А собственники, участвуя в комплексном развитии, смогут получить преимущества, например налоговые льготы и снижение арендной платы».

Власти готовы оказывать регионам дополнительную поддержку в рамках проектов КОТ, в том числе связанных с редевелопментом. «В конце марта министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сообщил, что в 66 субъектах РФ сформирован перечень территорий, подлежащих первоочередному комплексному и устойчивому развитию,— рассказал Ярослав Кабаков, заместитель генерального директора ИК «Финам».— Перечень насчитывает 1137 земельных участков с предполагаемой площадью территорий в 238,3 тыс. га. По словам министра, эти проекты получат поддержку на инфраструктуру, а также субсидирование процентной ставки на строительство инженерных сетей. Это, как отметил Михаил Мень, позволит региональным застройщикам не включать такие затраты в стоимость квадратного метра».

Залог успешной реализации проектов по редевелопменту — это конструктивный диалог между застройщиками и региональными властями. По мнению Александра Подускова, сегодня необходимо содействие на законодательном уровне по обсуждению и решению нестандартных вопросов. «Это связано с тем, что при реализации проектов по редевелопменту к нестандартным можно отнести практически все вопросы. Здесь я имею в виду и восстановление старых зданий, и совмещение новых и существующих построек. Как правило, проблемы прорабатываются индивидуально, в ручном режиме. Поэтому просто невозможно прописать все трудности, с которыми у компании есть шанс столкнуться. Таким образом, на мой взгляд, было бы логичнее сделать общение более открытым — таким, чтобы оно позволяло достаточно оперативно решать возникающие вопросы»,— заключает эксперт.

Комментарии