Когда бизнес-центр «устал»: как обновить устаревший офисный объект?

Когда бизнес-центр «устал»: как обновить устаревший офисный объект?

Бум строительства бизнес-центров в Москве пришелся на середину и конец 2000-х годов: именно тогда, до кризиса 2008 года, предложение рынка росло наиболее высокими темпами. Однако спустя 10-15 лет после строительства многие объекты, считавшиеся ранее передовыми, безнадежно устаревают. Как понять, что объект остро нуждается в обновлении? С помощью чего можно обновить «уставший» бизнес-центр? И как не допустить выхода стоимости масштабных работ за рамки бюджета? Портал Redeveloper.ru обсудил ключевые аспекты обновления бизнес-центров с экспертами. 

Анализ и планирование В первую очередь собственнику необходимо вовремя распознать, что его бизнес-центр  нуждается в обновлении. Наиболее очевидной ситуация становится при выезде арендаторов и росте вакансии, однако лучше не дожидаться критической точки и заранее оценить меняющиеся потребности текущих пользователей бизнес-центра, если их важно сохранить в проекте. Как отмечает управляющий директор Fort Project Андрей Хазов, надо оценивать как необходимость работ по реновации БЦ, так и их сроки и степень модернизации объекта: «Обновление бизнес-центра – длительный и кропотливый процесс, особенно если работы проводятся в действующем и заселенном арендаторами здании. Собственнику необходимо учитывать, что чем больше арендаторов находится в объекте, тем аккуратнее нужно организовывать и планировать работы, переводить их на ночной режим. Важнейший аспект успешной реновации БЦ – грамотное планирование этапов и действий процесса», - отмечает эксперт. 

Пример удачного и своевременного обновления среди объектов офисной недвижимости в Москве – БЦ «Ситидел». Построенный в 2009 году, этот бизнес-центр поэтапно двигался к системному обновлению в последние годы. Изначально запроектированные инженерные системы были модернизированы в соответствии с современными запросами арендаторов, а дизайн мест общего пользования – обновлен в духе последних трендов. Фасады объекта, при этом, не нуждались в существенных изменениях, так как сохранили актуальность и сегодня. Сейчас БЦ «Ситидел», относящийся к классу А, имеет минимальную вакансию площадей и привлекает статусных арендаторов, российские и международные компании.

Повысить класс Инженерные системы – одна из наиболее дорогостоящих и сложных статей в бюджете обновления офисного центра. Перед началом работ необходимо досконально изучить их состояние и потенциал: от этого будет зависеть глубина и целесообразность модернизации. «Менять инженерные системы в бизнес-центре стоит около 10-летнего рубежа их функционирования: производители дают гарантию на узлы на 5-7 лет службы, по истечении срока оборудование начинает быстро изнашиваться. Со временем их эксплуатация становится дороже в том числе из-за технически устаревших решений. Приятно отметить, что если раньше замена и модернизация инженерных систем рассматривалась преимущественно собственниками объектов класса А, то сегодня этот тренд переходит в класс В. Владельцы таких проектов все больше внимания уделяют качеству инженерных систем. Их замена, наряду с дополнительной модернизацией общих зон, способна повысить класс объекта до В+», - добавляет Андрей Хазов. 

Эксперт приводит пример из собственной практики: реновация офиса для одного из крупнейших книжных издательств. Офисное пространство площадью 11000 кв.м размещалось в отдельно стоящем здании делового комплекса, соответствующего классу В-. Замена фасадов и стеклопакетов, установка новых инженерных систем, в частности, дополнительных вентиляционных машин, позволили повысить комфорт сотрудников в здании. Обновлении входных групп, мест общего пользования и замена лифтов привели объект к современным стандартам офисной недвижимости и повысили его класс до уровня В+. 

Глубина изменений В целом же необходимость реновации устаревшего бизнес-центра должна определяться целесообразностью: необходимо определить текущий износ и ресурсы использования оборудования, потенциал изменения привлекательности объекта и уровня арендной ставки по результатам обновления, и понимать срок возврата инвестиций. Генеральный директор S.A. RicciPM Руслан Кубрава отмечает, что далеко не всегда «уставшему» деловому объекту требуется радикальное обновление: «Оценить необходимость тех или иных модернизаций в бизнес-центре позволит экспертный анализ текущего состояния и возможностей. Зачастую результаты расчетов сценарного анализа показывают неприемлемый срок возврата средств, необходимых на реконструкцию. В то же время, критичный подход к формированию перечня изменений, решение ограничиться обновлением входных групп с сопутствующей маркетинговой активностью, позволяют поддержать актуальность объекта и показывают максимальную экономическую эффективность», - считает эксперт. Профессионалы советуют периодически анализировать целесообразность обновления входных групп делового центра и модернизации инженерных систем, чтобы избежать необходимости их полномасштабной замены. Новые интересные дизайнерские решения мест общего пользования могут стать новым лицом проекта, дать возможность быть замеченными на профессиональных конкурсах, что позитивно скажется на общем имидже даже для объекта с богатой историей. 

Меняем функцию Нередко разумным обновлением для устаревшего бизнес-центра становится смена функций и репозиционирование. К примеру, знаменитая Рокфеллер Плаза в Нью-Йорке готовится к радикальным обновлениям в 2019 году: редизайн позволит модернизировать объект, расширив общественную функцию проекта, поднять площадь на уровень выше и дополнить торговую составляющую. В Москве есть примеры репозиционирования устаревших офисных центров на базе бывших административных зданий в комплексы апартаментов. К примеру, бывшее административное здание на Новом Арбате, выкупленное у города на аукционе структурой компании CapitalGroup, по завершении капитального ремонта будет представлять собой комплекс с отелем, сервисными апартаментами и апартаментами для проживания. 

 «Не всегда можно изменить административную функцию и переоборудовать офисное здание в проект апартаментов, но некоторые объекты в центре Москвы, обладающие небольшой площадью, после реновации имеют высокий потенциал к выходу на рынок в качестве клубных домов бизнес- и премиум-классов. Такой способ в настоящее время позволяет собственнику наиболее эффективно осуществить частичный или полный выход из проекта по результатам реализации всех лотов или просто перейти в интересную нишу», - добавляет Руслан Кубрава. 

Комментарии