S.A.Ricci: Лофт-апартаменты: спрос превышает предложение

Общее описание и тенденции В широком смысле loft означает чердачное помещение или помещение, которое находится непосредственно под крышей. Однако также одно из значений слова loft в переводе с английского — «большое, открытое помещение в бывших промышленных, производственных, складских или иных зданиях реконструированное под жилые, административные и социально-культурные цели». Это значение и используется при описании лофт-апартаментов. Огромный вклад в развитие стиля внес Энди Уорхол, известный художник, один из основоположников направления поп-арта, который создал в стиле «лофт» свою знаменитую мастерскую «Фабрика» на Манхэттене. Вместе с приобретением популярности и дальнейшего развития лофт-апартаментов понятие лофт постепенно эволюционировало, однако общие черты таких помещений остались прежними — высокие потолки, открытые пространства, огромные окна и сохранение внутренних элементов конструкции в первоначальном виде (балки, трубы, коммуникации и т.д.). В силу высокого спроса в данном сегменте и ограниченности предложения, а именно старых заводов и фабрик, которые можно было бы реконструировать (так называемый классический лофт), появилось новое строительство, перенявшее все лучшее от стиля «лофт» Нью-Йорк, США История развития данного сегмента жилой недвижимости берет начало в США, в 30-40-х годах XX века, когда в Нью-Йорке пустующие промышленные и складские здания начали сдаваться в аренду как жилые. Позже данный процесс был ускорен значительным удорожанием земли в центральной части города, что привело к целесообразности выносить производство из города. Принято считать, что одним из первых лофт-районов стал район SoHo в Нью-Йорке (South of Houston Street). В середине XIX века район был в застроен 5-7-этажными промышленными зданиями и фабриками. Основной особенностью этих зданий было то, что при строительстве в больших количествах использовался чугун, — в частности, при возведении фасадов. Данный вид архитектуры был наиболее распространен во времена Индустриальной Революции как один из самых дешевых и простых (cast-iron architecture). В течение 1930-1970-х годов промышленные здания района активно заселялись различными представителями искусства — художниками, скульпторами, артистами. В большинстве случаев их привлекала низкая арендная плата за помещения и наличие больших пространств, которые можно было использовать как для проживания, так и для работы одновременно. В 60-х годах властями города планировалось строительство огромной грузовой автострады, проходящей через район и соединяющей Нью-Джерси с Лонг Айлендем. Данное строительство привело бы к необходимости разрушения большей части существующих зданий в районе SoHo, однако массовые протесты его жителей не дали грандиозным планам реализоваться. К началу 1970-х район окончательно переформировался из промышленного в жилой. Однако почти все жилые помещения были жилыми де-факто, но де-юре оставались все теми же промышленными. С1971 года начинается постепенная легализация помещений и изменение назначения существующих промышленных зданий под жилье и творческие мастерские — лофты в полном понимании этого слова. Дальнейшая инициатива жителей района и различных публичных организаций по сохранению исторических памятников привела к тому, что в 1973 году властями города был принят закон об исторической важности района, а в 1978 году район был включен в перечень национальных исторических объектов США. На текущий момент район SoHo является одним из наиболее известных, престижных и дорогих для проживания районов Нью-Йорка. В более позднее время аналогичные тенденции развития лофт-районов наблюдались в различных крупных европейских городах. Лондон, Великобритания В Великобритании одним из наиболее ярких лофт-районов стал Docklands. Район активно развивался как огромный городской порт на протяжении периода с середины XIX века до начала второй половины XX века. Начиная с 1960-х годов портовая зона испытывает серьезный спад экономической активности, который был связан с различными технологическими, торговыми и управленческим изменениями, такими как переход судов на контейнерные перевозки и увеличение тоннажа кораблей, а также изменения в торговых отношениях в рамках Европейского Союза. В силу важности района в 1976 году специальным комитетом разрабатывается план по редевелопменту огромных портовых территорий (21 кв. км), а в 1981 году для реализации данного плана образована специальная компания (London Docklands Development Corporation, LDDC). Фактически в рамках редевелопмента территорий Docklands было необходимо спроектировать целый район города, который бы включал в себя как востребованные жилые и коммерческие площади, так и огромное количество инфраструктурных и социальных объектов — дорог, метрополитена, парков, максимального сохранения исторических объектов и т.д. В силу исторической и культурной значимости часть зданий бывших верфей и доков была реконструирована под жилые здания, т.е. лофты. LDDC была расформирована в 1998 года, однако развитие района продолжается и сейчас. Сейчас Docklands — это уникальное место в центре Лондона со своим неповторимым стилем жизни. Самым известным лофт-проектом социально-культурного значения в Лондоне является музей современного искусства Tate Modern. Здание было построено в две очереди в 1947 и 1963 годах и до 1981 года являлось электростанцией (Bankside Power Station). Москва, Россия Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение «лофт» попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели. На рынке жилой недвижимости пока представлено всего несколько лофт-проектов, в то время как на рынке коммерческой недвижимости уже реализован целый ряд успешных и известных офисных проектов в стиле «лофт». Это лучшие образцы лофт-девелопмента в России: квартал «Красная Роза 1875», бизнес-центр «Луч», деловой центр «ЛеФорт», лофт-квартал «Даниловская Мануфактура», Фабрика Станиславского и другие. Особняком стоит проект «Красный Октябрь», расположенный на «Золотом острове», ограниченном Берсеневской и Болотной набережными, в самом центре Москвы. Территория кондитерской фабрики, состоящая из десятков строений, была подвергнута глубокой реконцепции и преобразовалась в один из самых модных культурных центров Москвы. Сочетание модного стиля «лофт» и уникального расположения привлекло к проекту интерес всей активной молодежи столицы. Несмотря на уже сформировавшуюся нишу лофт-девелопмента в Москве, до настоящего момента в силу градостроительных возможностей на территориях бывших промышленных предприятий большинство Московских девелоперов предпочитали реализовывать новое строительство в значительно больших объемах для извлечения максимальной прибыли. Однако смена городской власти и ее озабоченность нехваткой инфраструктуры и высокой плотностью застройки, серьезно изменила положение дел. Девелоперам и собственникам производственных предприятий сегодня выгоднее заниматься реконструкцией и реновацией площадей, с изменением их качества и приспосабливая их под жилые либо административные цели, чем планировать застройку, существенно увеличивая объемы. Текущая тенденция развития сегмента лофт-апартаментов в Москве заключается в освоении ранее непривлекательных промышленных территорий на востоке, юго-востоке столицы, в районе шоссе Энтузиастов, Рязанского проспекта, Варшавского шоссе и других районов и создании тематических модных лофт-кварталов либо отдельных проектов реконструкции. Предложение Московский рынок лофт-апартаментов находится в стадии формирования, поэтому текущее предложение данного вида жилья весьма ограничено. Фактически на Московском рынке существует один полностью реализованный лофт-проект — деловой квартал «Даниловская Мануфактура 1867» девелопера KR Properties и два в завершающей стадии реализации: The Loft (компания Red Development) и Manhattan House. Сегмент лофт-апартаментов в силу огромных перспектив и высокой доходности вызывает все возрастающий интерес у девелоперов. Некоторые из них уже успели заявить о новых проектах в стиле «лофт»: - уникальный проект в уникальном месте — реконструкция завода «Красный Октябрь» компанией «Гута-Девелопмент»; - Комсомольский проспект, д. 42 компании KR Properties в Хамовниках; - проект реконструкции территории НИИ Шинной промышленности. Повышенное внимание к данному сегменту недвижимости со стороны покупателей и ужесточение градостроительной политики в городе будут стимулировать появление в ближайшее время новых лофт-проектов. Есть все основания утверждать, что в силу ограниченности предложения новые проекты будут поглощаться рынком еще до окончания строительства, что является уникальным в существующих экономических условиях. Спрос На основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос значительно превышает предложение: - проект «Даниловская Мануфактура 1867» продан на 100% (предложения о продаже только на вторичном рынке); - The Loft и Manhattan House проданы на 85-90%; - в проектах на ранней стадии (согласования или проектирование) свободные площади составляют менее 50%. Так как лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью, наиболее вероятно, что потенциальный спрос на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности. По аналогии с «Красным Октябрем» можно сделать вывод о том, что лофт-проекты станут своего рода модными центрами в разных районах Москвы и будут привлекать аудиторию с наиболее активной жизненной позицией. Основные лофт-проекты в Москве Цены продажи На ранних стадиях стоимость квадратного метра в лофт-проектах находится в диапазоне 5-8 тыс. долларов в зависимости от месторасположения проекта. В дальнейшем, вместе с изменением стадии готовности проекта, рост цен составляет до 100% и в целом находится в диапазоне между ценами на жилье бизнес класса и ценами на элитное жилье в окружающем районе. На основе анализа динамики цен в проекте «Даниловская Мануфактура 1867», который находится на заключительной стадии (внутренняя отделка общих зон), можно сделать вывод о том, что цена кв. м в качественных лофт-проектах будет превышать среднюю стоимость жилья бизнес класса в районе на 10-15% (при расчете была принята пессимистичная оценка средней стоимости лофт-апартаментов «Даниловской Мануфактуры 1867» на момент ввода в эксплуатацию в размере 9 тыс. долларов за 1 кв. м). На основании полученных данных сформирован прогноз стоимости кв. м в других лофт-проектах (см. графики). Таким образом, помимо того, что лофт-апартаменты являются новым престижным сегментом рынка, они так же представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.
Комментарии