В Москве собственники все чаще переводят офисные проекты в жилые апартаменты
Большое преимущество апартаментов с точки зрения девелопера – возможность быстро выйти из проекта, поскольку продажа апартаментов происходит уже на этапе строительства.
На Западе офисные центры нередко подвергаются перепрофилированию, в том числе в жилые апартаменты. В России первые примеры редевелопмента офисов в жилье были реализованы в 2008-2009 годах в связи кризисом и падением спроса на офисы.
На волне очередного кризиса за 2015 год и первую половину 2016-го в Москве счет идет на десятки перепрофилированных проектов, в том числе «Царская площадь», «Пресня Сити», «Савеловский Сити» и др. На этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты, а редевелопмент уже готовых офисных помещений произошел в более чем 20 проектах, среди которых Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира» и целый ряд других.
Процесс перепрофилирования не останавливается. KR-Properties начала реализацию проекта Studio #12 на основе помещений потерявшего актуальность офисно-складского комплекса в районе Марьина Роща. Компания O1 Properties в начале 2016 г. начала редевелопмент бизнес центров класса В на базе старых административных и промышленных зданий под комплексы апартаментов лофт-формата. По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов планируется в бизнес-центре «Научный, 17». Компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий» и т.д.
Апартаменты – самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, поскольку не имеют статуса жилых помещений. По данным Colliers International, переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет, а расходы составляют от 30-50 тыс. рублей на 1 кв. м.
Массовый перевод офисов в апартаменты пополняет предложение на рынке жилья, которое начинает конкурировать с апартаментами, запроектированными изначально под жилье и часто расположенными в составе жилых комплексов. Среди проектов-конкурентов - «Ясный», «Перовский», «Октябрь», «Отражение», «Золоторожский», «Березовые Аллеи», «Cleverland».
При смене функционала у девелоперов возникают существенные проблемы. Например, многократно возрастают инженерные нагрузки по водоснабжению и канализированию, повышается объем потребления электричества за счет мелкой нарезки помещений. Во многих офисных зданиях существует центральная приточно-вытяжная вентиляция, что часто избыточно для апартаментов комфорт-класса, отсутствует возможность открытия окон.
Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Межквартирные и межкомнатные стены, в местах их примыкания к сплошному остеклению фасадов, зачастую сложно сделать достаточно звукоизолированными для требований жилых проектов», подчеркивает Юрий Гума, коммерческий директор БЦ «Парк Победы».
Перечисленные проблемы существенно увеличивают стоимость переделки объектов, поэтому лучше перепрофилировать объект на стадии согласования инженерной документации.
По мнению аналитиков БЦ «Парк Победы», конкуренция «апартаментов из офисов» с апартаментами в составе жилых комплексов обостряется уже сегодня, и последние имеют существенные преимущества.
На Западе офисные центры нередко подвергаются перепрофилированию, в том числе в жилые апартаменты. В России первые примеры редевелопмента офисов в жилье были реализованы в 2008-2009 годах в связи кризисом и падением спроса на офисы.
На волне очередного кризиса за 2015 год и первую половину 2016-го в Москве счет идет на десятки перепрофилированных проектов, в том числе «Царская площадь», «Пресня Сити», «Савеловский Сити» и др. На этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты, а редевелопмент уже готовых офисных помещений произошел в более чем 20 проектах, среди которых Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира» и целый ряд других.
Процесс перепрофилирования не останавливается. KR-Properties начала реализацию проекта Studio #12 на основе помещений потерявшего актуальность офисно-складского комплекса в районе Марьина Роща. Компания O1 Properties в начале 2016 г. начала редевелопмент бизнес центров класса В на базе старых административных и промышленных зданий под комплексы апартаментов лофт-формата. По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов планируется в бизнес-центре «Научный, 17». Компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий» и т.д.
Апартаменты – самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, поскольку не имеют статуса жилых помещений. По данным Colliers International, переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет, а расходы составляют от 30-50 тыс. рублей на 1 кв. м.
Массовый перевод офисов в апартаменты пополняет предложение на рынке жилья, которое начинает конкурировать с апартаментами, запроектированными изначально под жилье и часто расположенными в составе жилых комплексов. Среди проектов-конкурентов - «Ясный», «Перовский», «Октябрь», «Отражение», «Золоторожский», «Березовые Аллеи», «Cleverland».
При смене функционала у девелоперов возникают существенные проблемы. Например, многократно возрастают инженерные нагрузки по водоснабжению и канализированию, повышается объем потребления электричества за счет мелкой нарезки помещений. Во многих офисных зданиях существует центральная приточно-вытяжная вентиляция, что часто избыточно для апартаментов комфорт-класса, отсутствует возможность открытия окон.
Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Межквартирные и межкомнатные стены, в местах их примыкания к сплошному остеклению фасадов, зачастую сложно сделать достаточно звукоизолированными для требований жилых проектов», подчеркивает Юрий Гума, коммерческий директор БЦ «Парк Победы».
Перечисленные проблемы существенно увеличивают стоимость переделки объектов, поэтому лучше перепрофилировать объект на стадии согласования инженерной документации.
По мнению аналитиков БЦ «Парк Победы», конкуренция «апартаментов из офисов» с апартаментами в составе жилых комплексов обостряется уже сегодня, и последние имеют существенные преимущества.