Свежие тренды в редевелопменте: интервью с Константином Ходневым

Свежие тренды в редевелопменте: интервью с Константином Ходневым

Константин Ходнев
Соучредитель и Руководитель Архитектурной группы ДНК (DNKag)
В числе знаковых проектов: редевелопмент территории «РАССВЕТ» «Рассвет LOFT*STUDIO», участие во второй очереди застройки территории ЗИЛ, благоустройство территории «Красный Октябрь»

— Какие вы наблюдаете изменения с "материалом", который попадает в работу (объекты, их состояние, тип, ТЭПы, собственность.)? Что можете сказать про типы собственников, какие тренды наблюдаются? В какую сторону прогнозируете изменения? 
— Вопрос в том, что является исходным объектом для редевелопмента. Потому что сюда попадает и офисный центр, который 5 лет назад построили, или построенный торговый центр, который не работает, не приносит деньги по каким-то причинам, и его надо переосмыслить. Мы, архитектурная группа ДНК, чаще занимаемся классическим редевелопментом производственных территорий. Никаких принципиальных изменений в нашей практике по таким типам объектов нет. Основной тип редевелопмента, с которым мы работаем, – уже неработающие производственные территории, расположенные в Москве, в черте города. И основная задача, которую ставит собственник, - спроектировать апартаменты. Это нишевый продукт, на который есть спрос. В этом сегменте происходят изменения связанные с расширением типологии: от классических лофтов в сторону жилых домов, потому что эстетика лофта уже не является такой острой. 


 Что будет происходит с точки зрения моды в РЕ в ближайшие пару лет? Какие тренды на рынке РЕ вы наблюдаете? Кошеринг, коливинг - это уже реальность, в которой мы живем. А что только зарождается? Что точно будет "тренди" в ближайшие 2-3 года? Что будет связано с тем, как человечество меняет себя?
— Если переходить к вопросу про моду, то временной интервал в пару лет неуместен, так как речь не про платье, в полосочку или клеточку сезона осень/зима, а про более инертные изменения. Говоря о коворкинге или коливинге, я сомневаюсь, что мы уже живем в этой "реальности". На самом деле мы только-только начинаем к ней приближаться. Это тема и на западе возникла совсем недавно, и первые проекты только-только стали появляться, и даже там нет ясной картины, как все будет работать во времени. Возможно, у тенденции "ко" будет долгая история. Ее актуализация связана с тем, что у новых поколений, у миллениалов, меняется подход к жизни, когда приоритетными становятся инвестиции в себя. Их прежде всего интересует новый опыт, новое общение, новые ощущения, а не приобретение неких статусных материальных объектов. Индивидуальность и собственные ощущения становятся более важными. Люди, условно, коллекционируют не машины, а опыт. Например, если у тебя есть возможность каждый день ездить на новой машине, то, может быть, это более забавно, чем иметь одну машину и все издержки с этим связанные. Собственно, то же самое относится и к жизни и, в определенной степени, к работе. То есть идет некая "уберизация", поэтому появляются коливинги и коворкинги, что дает возможность жить и приобретать новый опыт с минимальными инвестициями. Коливинг – это достаточно небольшие по площади, в основном, студии или спальные ячейки, но при этом присутствуют развитые общественные зоны, пространства, где происходят общение, встречи, продолжающаяся атмосфера студенческого общежития… 

Интересно, что дома для проживания пожилых людей, которые сейчас очень популярны на западе и строятся в большом количестве, по формату абсолютно то же самое, что и коливинг. Это такие небольшие комфортные квартирки, но их много, по обслуживанию и организации всей структуры близкие к гостиничной модели. Есть даже проекты, где совмещают коливинг молодых и престарелых в одном здании: пожилым людям тоже надо смотреть на молодых. При этом есть специалисты, которые помогают устанавливать контакты между молодостью и опытом. Это очень актуальные и интересные коллаборации. Ведь в современных городах очень остро стоит проблема возрастного одиночества, все меньше больших поколенческих семей… Общения не хватает, поэтому подобные коливинги могут быть востребованы все больше. 

Помимо коливинга и коворкинга, который в большей степени обслуживают бизнес и виртуальные индустрии, намечающийся тренд - новые производства, где конечный продукт - малосерийный и персонализированный. Речь идет о мастерских, ателье, минифермах. Они могут существовать внутри города, так как не представляют потенциальной угрозы для жизни и окружающей среды. Мне кажется, что диверсификация работы, когда в городах сосредотачивается не только управленческая активность, чисто виртуальная, но и креативная, со своим небольшим, но значимым производственным потенциалом, дает новый импульс развитию городов. 

Тоже самое касается и еды. Сегодня предприниматели не просто открывают рестораны и продают размороженную пиццу, а выстраивают весь цикл: покупают гектары, заводят отары, устраивают молочное производство, делают сыры, - одним словом, создают целые производственные цепочки. Возможно, что и часть производственных помещений будет превращаться в фуд-производство, например, цех металлообработки может стать линией по переработке или каким-то кулинарным цехом. У нас же стали появляться гастрофудхоллы: Усачевский и Даниловский рынки, Миусское трамвайное депо, которое должно открыться весной… Все они являются проектами, связанными с редевелопментом. Это абсолютно новые функции, которых раньше в контексте редевелопмента не было.


— Что из возрожденных старых идей будет применяться в РЕ? Что снова станет модным?
— Проекты РЕ тормозит, прежде всего, экономическая ситуация, негативные настроения и ожидания в обществе. Но для нормального развития необходима еще и большая свобода. Свобода и легкость осуществления этих проектов с точки зрения нормирования. Сегодня существует масса норм: пожарных, социальных, санитарных, которые затрудняют превращение бывших промышленных пространств в рестораны, офисы, жилье. Сложно размещать парковки, устраивать атриумы, многосветные пространства, - все слишком зарегламентировано. Проблема в том, что существующие нормы, в основном, описывают строительство зданий с нуля, причем очень простых. А любая реконструкция, особенно производственных объектов, она изначально подразумевает очень сложную структуру, и пространственную, и функциональную, которая не может быть напрямую сделана по всем этим нормам. 


— Сейчас все хотят стать кластерами. Все хотят строить кластеры. Кластер подразумевает синергию и объединение. Нехватку чего вы ощущаете? Специалистов? Операторов?
— С точки зрения определения сложно провести грань между кластером или многофункциональным комплексом. Если мы говорим о преобладании функции жилья, то, по сути дела, получаем городской квартал. Называть городской квартал кластером, наверное, неправильно. Он может иметь внутри себя, кроме жилой функции, еще и деловую, и торговую, и развлекательную, детские сады – нормальный многофункциональный квартал. Кластер, скорее, либо деловая вещь по приоритетному профессиональному наполнению, либо кластер еды. Это смелая вещь, вроде пока никто этого не делал. 

Вот Artplay - самый настоящий кластер, где объединены дизайнеры, архитекторы и одновременно поставщики мебели, оборудования, строительных материалов. Это та самая синергия, где все вместе работает.

Источник: Школа девелопера
Комментарии