Редевелопмент страны восходящего солнца: как Япония поддерживает развитие территорий

Редевелопмент страны восходящего солнца: как Япония поддерживает развитие территорий

Развитая страна с высоким уровнем жизни и не менее высокой плотностью населения Япония серьезно относится к вопросам эффективного использования пространства. В рубрике «Регулируя ре-» Redeveloper расскажет о государственных программах поддержки редевелопмента, которые действуют в городах этого островного государства.

В 1955 году Япония столкнулась с проблемой нехватки жилья из-за послевоенной урбанизации. Для решения этой проблемы было создано жилищное агентство, которое управляло городскими территориями и впоследствии было объединено с другими правительственными организациями, включая японскую корпорацию регионального развития, и частично приватизирован в 2004 году во время правления премьер-министра Дзюнъитиро Коидзуми с целью его преобразования в агентство городского развития. Кстати, сегодня агентство Urban Renaissance - крупнейшая инвестиционная корпорация Японии, которая неоднократно интересовалась проектами в России.

Однако начало комплексных городских программ развития в Японии связано с 1986 годов, когда для выхода из экономической депрессии и привлечения частных финансов была принята отдельная программа с аналогичным названием «Urban Renaissance» («Городское возрождение»). С небольшим перерывом середины 90-х годов программа развивается вплоть до наших дней.

В рамках этой программы в ряде обстоятельств смягчали требования к застройке, например предоставляя права частным девелоперам, собственникам недвижимости самостоятельно определять 5 основных компонентов регулирования, таких как плотность застройки земельного участка (floor-to-area ratio), высота застройки, вид разрешенного использования земельного участка. На выгодных условиях продавали публичные земли (в том числе земли местной железной дороги Japan National Railways). Также государство выделяло дополнительные средства на инвестиции в инфраструктуру района, подвергаемого реновации, чтобы сократить затраты девелопера.

В начале 2000-х политика «Городского возрождения» получила новую главу с принятием Закона о специальных мерах в целях городского обновления (Urban Renaissance Special Measure Law). Законом в разработанных ранее программах расставлялись акценты на безопасность городской среды, экологию, эффективное землепользование и активизацию бизнес-активности в городских районах. В 33 городах были отобраны приоритетные для развития территории общей площадью 6,6 га – в том числе в Токио и прилегающих к столице районах 8 приоритетных территорий (2,5 тыс га).

Как мы знаем, реализация проектов редевелопмента затрагивает интересы множества стейкхолдеров (местных сообществ, собственников недвижимости, публичных органов власти, девелоперов). В рамках программы городского возрождения государство брало на себя роль медиатора, который улаживал споры между всеми задействованными акторами и облегчал административные процедуры (количество которых в отдельных проектах достигало 400).

Координация интересов осуществлялась через различные формальные и неформальные организации, которые рассматривали планы редевелопмента, занимались информационным сопровождением, периодически играли роль управляющего проектом, создавая Urban Redevelopment Union, в который входили все стейкхолдеры.

Одним из нововведений Закона о городском редевелопменте было разделение проектов на категории в зависимости от используемой в них модели(на практике использовалась комбинация двух моделей):

1)      Проекты, реализуемые через преобразование прав (right conversion). В таких случаях собственник недвижимости может сохранить права на недвижимость, которые преобразуются по специально разработанному стандарту (выкуп здания и земельного участка не производится). Так, в рамках проекта Roppongi Hills в Токио из 500 резидентов 80% остались на этой территории после редевелопмента (то есть сохранили свои права на участок и получили взамен квартиру). Однако нужно отметить, что процесс это не быстрый и в случае приведенного выше примера переговоры между девелопером и собственниками заняли без малого 10 лет (потому что в этом случае собственники должны также согласовать проект).

2)      Проекты, реализуемые через выкуп зданий и земельных участков. Подобные проекты, соответственно, предполагали более радикальные градостроительные преобразования, которые не позволяли осуществлять преобразование прав существующих собственников недвижимости на территории редевелопмента.

О том, как редевелопмент регулируют в США читайте в одном из наших прошлых материалов.


Комментарии
Вам также будет интересно