Развитие комьюнити-центров – шанс на новую жизнь для забытых памятников архитектуры

Развитие комьюнити-центров – шанс на новую жизнь для забытых памятников архитектуры

Общественные пространства для досуга и отдыха во всем мире переживают новый этап развития. О выдающихся проектах редевелопмента в мире и перспективах развития комьюнити-центров в России CRE рассказывает Антон Панарин, менеджер группы стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России. 

Последние недели лишний раз доказали, что потребность людей в общении во всех сферах жизни естественная и не меняется во времени. Однако пространства для встреч и работы переживают трансформацию. Различные формы формального и неформального общения традиционно возникали на городских площадях, ярмарках и базарах, а спустя столетия перенеслись в уже привычные современному глазу офисы, коворкинги и фудхоллы.

Всего несколько лет назад появление качественной детской площадки или теплого подземного паркинга позволяли девелоперам жилья повышать класс дома, но сегодня современное общество и в первую очередь представители поколения Z формируют дополнительные требования к удобству, комфорту и наполнению окружающего пространства.

Сегодня конкуренция за человеческое время и потребность в качественном досуге способствуют возрождению привычных комьюнити-центров, появившихся в Англии и США в начале прошлого века и активно строившихся в СССР. 

Комьюнити-центр. Что это такое?

Комьюнити-центр – это общественное пространство для досуга и отдыха, расположенное, как правило, в спальных районах города в пешеходной доступности от жилых массивов.

Наполнение основных зон зависит от расположения здания и целевой аудитории, однако чаще всего в качестве якорного профиля могут выступать объекты сферы:

·   Физкультуры и спорта (фитнес-залы, бассейн, скалодром)

·   Науки и образования (лектории, залы для проведения уроков)

·   Бизнеса (офисные помещения, переговорные комнаты, коворкинг)

·   Досуга для всей семьи (кинозалы, детские площадки, аниматоры, боулинг, квесты)

·   Поддержки пожилых и людей с ограниченными возможностями

Отдельное внимание уделяется зонированию и доле открытых зон – например, в просторном фойе можно выпить кофе или поработать за ноутбуком, а на эксплуатируемой крыше может размещаться бар или бассейн.

Прообразами современных досуговых форматов являлись рабочие клубы и дома культуры, создаваемые по территориальному или социальному принципу (например, ДК Железнодорожников, Офицеров и проч.) для проведения образовательных и досуговых мероприятий, и очевидно, что с годами потребности людей в проведении досуга не меняются.

Дом культуры им. Русакова (Москва)


Источник: Speech: Community center, №21, 2018

С советских времен до нашего времени сохранились многочисленные дома культуры, например, Дом культуры имени Русакова, созданный архитектором Константином Мельниковым для образования и досуга членов московского союза коммунальщиков.

Сегодня развитие комьюнити-центров в российских городах (и не только крупных) может способствовать гармонизации городского развития, формированию дополнительных точек роста в спальных районах, а также развитию досуга для различных возрастных и социальных групп населения. 

Комьюнити-центры в мире

Опыт зарубежных стран иллюстрирует, что комьюнити-центры могут развиваться преимущественно на базе объектов образования, культуры и спорта. Согласно практике, комьюнити-центры могут появляться не только как объекты нового строительства, но и как проекты редевелопмента, что может не только внести дополнительный колорит в проект, но и спасти памятник архитектуры от сноса, а также вдохнуть новую жизнь в морально устаревший объект.

SEC 24 de Maio (Сан-Паулу)


Источник: archi.ru, Nelson Kon

Например, в бразильском Сан-Паулу бывшая офисная башня была приспособлена под вместительное многофункциональное общественное пространство. От штаб-квартиры сети супермаркетов остались каркас и открытые зоны на каждом из этажей, подземная парковка была приспособлена под театральный зал, на кровле появился бассейн. Всего в здании размещено около десятка функций, включая библиотеку, спортивные и танцевальные залы, рестораны, выставочные пространства и даже медицинская клиника.

Can Canaria (Барселона)

 

Источник: archdaily.com, Jordi Sánchez

Небольшой театр в Барселоне был комплексно реконструирован и превратился в современный досуговый центр Can Clariana. Здание сохранило свое основное предназначение, однако существенно видоизменилось как внутри, так и снаружи. Помимо непосредственно зрительного зала здесь появились залы для проведения мероприятий, а также точки питания, что дало возможность использовать объект на ежедневной основе, а не только в дни театральных постановок.

Центр De Petrus (Вюгт, Голландия)

 

Источник: archdaily.com, Stijn Poelstra

Рассказ о редевелопменте пространств под комьюнити-центры был бы неполным без упоминания проектов, реализованных на базе бывших религиозных объектов. По мере потери подобными объектами ключевого статуса в формировании общественных пространств и падения посещаемости паломников, логично встает вопрос о современном использовании при непростой задаче поиска баланса между экономической целесообразностью и этическими нормами. Например, в голландском городе Вюгт бывшая церковь была приспособлена под вместительный книжный магазин с читальным клубом и кафе. 

Комьюнити-центры в России

Дополнительным фактором развития этого формата может стать реальность сегодняшних дней, когда в силу развития сферы услуг и новых технологий целые категории объектов становятся неактуальными или мало востребованными. Например, прототипы российских коммьюнити-центров – библиотеки, кинотеатры и дома культуры советского времени теряют популярность с развитием интернета и новых форм досуга.

Районный центр «Ангара» (Москва)

 

Источник: ADG Group

Первопроходцем в комплексном подходе к развитию общественных центров стала компания ADG Group, выкупившая в 2014 г. на торгах 39 московских кинотеатра под реконструкцию с сохранением исторической функцией. По замыслу авторов, наполнение каждого районного центра будет ориентировано на потребности местных жителей и регулярное посещение.

Библиотека им. Достоевского (Москва)

 

Источник: mos.ru

Другим примером обновления стала библиотека им. Достоевского на Чистых прудах – первый шаг в направлении переосмысления библиотек в Москве в наши дни. Руководствуясь принципами открытости, многофункциональности и комфортности, авторы смогли создать современное яркое пространство для чтения за чашкой кофе, проведения мероприятий и неформальных встреч.

Еще одна большая группа объектов, возможных для переосмысления, – дома культуры, многие из которых не имеют обременений, и могут быть реконструированы с сохранением исторического назначения в современной концепции. Несмотря на попытки сохранить и обновить сохранившееся наследие (например, ДК ЗИЛ), в Москве и других городах огромное число памятников архитектуры и просто прекрасных зданий простаивают за ненадобностью и ветшают.

Клуб завода «Каучук» (Москва)

 

Источник: archi.ru, Денис Есаков

Например, признанный памятник авангарда, здание клуба культуры завода Каучук в московских Хамовниках сегодня переживает не лучшие времена.

ДК Невского машиностроительного завода (Санкт-Петербург)


Источник: pikabu.ru

Печально состояние дворца культуры Невского машиностроительного завода им. Ленина в Петербурге. Сегодня здание, бывшее одним из мест зарождения ленинградского рок-клуба, не эксплуатируется, жители выступают за реконструкцию здания, однако инвестор до сих пор не найден.

Список забытых домов культуры можно дополнить не одним десятком объектов. 

Перспективы развития

В крупных городах также актуален редевелопмент объектов под комьюнити-центры в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, предполагающих, как правило, основной упор на возведение жилья и офисов различных классов. На территориях бывших промышленных территорий до сих пор сохранилось большое число объектов, планировки и архитектура которых позволяют реализовать интересные форматы для досуга и отдыха.

Равно как теряют актуальность кинотеатры, библиотеки и дома культуры старых форматов, изменение производственных технологий снизило востребованность крупных предприятий. Например, десятки массивных хлебозаводов вековой давности уже не востребованы в таком количестве из-за развития небольших частных производителей, а также собственных производств супермаркетов из-за чего появилась возможность купить свежеиспеченный хлеб в соседнем доме.

Из почти трех десятков московских хлебозаводов яркой современной судьбой могут похвастаться лишь два из них: хлебозавод Зотова на Пресне и хлебозавод №9 на Дмитровской. Здания недавно прошли комплексную реконструкцию и будут развиваться как креативно-музейные пространства.

Судьба остальных не столь радужна.

Хлебозавод «Золоторожский хлеб» (Москва)


Источник: pastvu.com

Хлебозавод «Золоторожский хлеб» в Москве проектировался на территории завода «Серп и Молот» как самый мощный комбинат своей отрасли в мире. Сегодня объект не используется по прямому назначению, а само здание находится на территории активно застраиваемого района и могло бы стать уникальной точкой притяжения для местных жителей.

Комплексная схема реализации единым лотом, примененная к реновации кинотеатров, также может быть тиражирована и на объекты описанных выше форматов. Подобный подход позволит сэкономить время на организацию множества конкурсных процедур и обеспечить реализацию единого, в том числе и архитектурного, подхода к исполнению проектов. Однако важно и соблюсти интересы собственника, поскольку при реализации пула объектов единому покупателю сумма сделки может быть далека от максимальной.

Помимо зданий, переживающих непростые времена, комьюнити-центры в российских городах могут развиваться не только за счет нового строительства, но и появляться путем трансформации существующих зданий, в том числе и построенных относительно недавно.

Развитие и насыщение рынка объектами сферы ритейла, а также кризисные явления будут способствовать трансформации концепции традиционных торговых центров (особенно районных) в сторону комьюнити-объектов за счет сокращения доли привычных арендаторов в сторону досуговых и развлекательных, от чего выиграют в конечном счете простые горожане.

Комментарии