Эдуард Тиктинский: Сохранить исторический центр за счет бизнеса не получится

Эдуард Тиктинский: Сохранить исторический центр за счет бизнеса не получится
Фото: пресс-служба RBI

- Конец 2016 года запомнился вводом в эксплуатацию сразу нескольких крупных инфраструктурных проектов. Центральный участок ЗСД, стадион на Крестовском. На ваш взгляд, какие крупнейшие знаковые проекты будут влиять на рынок недвижимости в 2017 году? Учитываете ли вы их при подборе проектов и участков?

- Разумеется, и это отдельный бизнес-процесс в нашей компании. Мы раз в год анализируем все крупные инфраструктурные проекты, и специалисты-маркетологи с картой в руках докладывают, где какие мосты, дороги и станции метрополитена появятся и как в связи с этим изменится привлекательность того или иного района.

- На 2017 год есть какие-то особо привлекательные зоны, зоны притяжения спроса?

- Наверняка это будут перспективные съезды с ЗСД на Васильевский остров, зоны вокруг новых станций метро, тех, которые появятся к чемпионату мира. Ориентироваться на более далекие планы сложно, зачастую их сроки очень сильно сдвигаются.

- Планируете ли в 2017 году пополнять земельный банк? По какому принципу подбираете участки?

- Планируем, и сейчас находимся одновременно в десятках переговоров. Принцип просмотра участков достаточно простой. Мы работаем в сегменте комфорткласса и выше - бизнес, элита, поэтому ищем участки, где можно продавать жилье по цене от 100 тысяч рублей. Мы стремимся делать такой продукт, за который не будет стыдно. Вот такая логика. Потому что в противном случае экономики у проекта не будет.

Вопрос заработка девелопера, с одной стороны, довольно философский, с другой стороны - предельно конкретный. Во-первых, прибыль для нас - это возможность развития, возможность вкладывать средства дальше, запускать новые интересные проекты. И второе - это безопасность людей. Покупатели должны быть уверены, что за свои деньги получат качественную и комфортную недвижимость, несмотря ни на какие внешние обстоятельства.

- Много ли среди интересующих участков объектов редевелопмента?

- Их действительно много. Например, некоторые из наших последних проектов связаны с бывшими промышленными территориями. Редевелопмент - это огромный объем работ по воссозданию среды, по реконструкции исторических зданий, всегда под наблюдением КГИОП... Но лично мы ко всем этим объектам относимся с уважением, если не с трепетом, поэтому диалог с комитетом всегда проходит в позитивном ключе.

- Планируете ли приступать к проекту Левашовского хлебозавода? Говорили, что это перспектива полутора лет.

- Мы не так давно закрепили за собой этот объект - только в 2016 году, активно работаем над проектом всего несколько месяцев. Есть очень интересные решения и непосредственно по зданию хлебозавода, и по новому строительству, конечно, с соблюдением всех необходимых охранных зон. Мы должны обеспечить очень осторожное, деликатное сочетание архитектуры нового строительства и реконструкции корпусов хлебозавода. Этим мы сейчас занимаемся вместе с архитектором Евгением Герасимовым. Ездим по городу, смотрим разную архитектуру, дискутируем. У нас идут жаркие споры о том, какими должны быть финальные проектные решения.

- А по функционалу что может быть размещено непосредственно в исторических корпусах?

- Пока не буду опережать события. Но, безусловно, часть помещений станет общедоступной: там могут разместиться конференц-зал, ресторан, другие элементы общественной инфраструктуры.

- Градостроительное законодательство в городе постоянно меняется. Большие изменения ждут и в 2017 году - это и новые зоны охраны, как минимум дважды изменятся правила землепользования и застройки… Как рынок переживет эту турбулентность?

- Моя позиция: градостроительная политика должна быть более стабильной. Нужно прекратить постоянные изменения, закрепить основные документы и лет 5 их вообще не трогать. Причем любые корректировки должны предполагать как минимум двухлетние переходные периоды. Мы много говорим об улучшении инвестиционного климата, но постоянная перетряска законодательства не способствует сбалансированной работе рынка, а значит, в конечном итоге город недополучает прибыль в виде тех же налоговых отчислений от застройщиков.

- Ну, и региональные власти, к сожалению, не отвечают, многое приходится согласовывать с федеральными законами…

- Частично согласовывается с федеральными законами, частично это местная инициатива, но, понимаете, всегда надо помнить, от какой печки мы пляшем. Есть какие-то базовые вещи, например - сохранение центра города. У нас под тысячу зданий аварийных, и это признанный факт. Для того чтобы понять техническое состояние центра города, не надо проводить глубокое техническое обследование каждого конкретного здания. Надо понять, что есть дома с деревянными перекрытиями XIX века, есть дома с металлическими перекрытиями начала XX века, у каждого - свой нормативный срок службы, определенная периодичность, с которой надо проводить капитальный ремонт. Вот когда некая аналитическая работа будет проведена, мы поймем, что в лучшем случае сто, в худшем случае триста домов ежегодно нуждается в капитальном ремонте.

Следующий вопрос: сколько фактически ремонтируется? Двадцать или тридцать? В бюджете нет средств, поэтому нужно создавать условия, которые мотивируют частный капитал вкладывать деньги в исторический центр.

- Кстати, об этих условиях. В 2016 году Смольный публично вынес на рассмотрение инвесторов несколько подобных предложений. Например, льготный налог на имущество для девелоперов при вложении в реконструкцию памятников от 500 млн рублей, льготы по ряду исторических зданий под гостиницы к ЧМ-2018. Эти городские программы с особыми условиями для инвесторов есть, но интересны ли они вам?

- Вы же можете общую статистику посмотреть, много ли бизнесменов согласилось участвовать…

- Статистика говорит, что не идет вообще никто, но хочется от общего к частному - почему не идут?

- Легко сделать вывод: значит, те условия, которые предложены, на самом деле не являются привлекательными.

- А можете как-то смоделировать, какие условия - на примере одного какого-нибудь здания. Что должен предложить город, чтобы инвестор взялся за реконструкцию?

- Во-первых, должны быть определены градостроительные регламенты по центру города - с 15 января старые перестанут действовать, а новые не будут введены. Второе - градостроительные регламенты для центра города должны быть иными, чем для новостроек. Например, по инсоляции. Нужно понимать, что подавляющее большинство домов в центре сейчас не отвечают требованиям инсоляции. То есть если вы возьмете объект на реконструкцию, жилье там уже не построить. И как я должен брать такой объект? Дальше такая же история с зеленью, с парковками. Как я могу одновременно обеспечить парковочные места и зелень по нормативам новостроек? Как это технически возможно? Только если построить 12-этажный подземный паркинг… Нормативы в историческом центре - это абсолютно понятная, поддающаяся просчету вещь, просто нужно оценить, что реально сделать в этих условиях, а что нет.

Еще один сюжет - расселение аварийных зданий, особенно если там остаются жильцы. Такие проекты должны проходить по схеме государственно-частного партнерства. То есть торги по таким объектам нужно вести не по схеме «кто больше даст» (никто ничего не даст, это я могу сказать заранее), а кто меньше попросит за расселение. Тогда город может софинансировать наиболее остроаварийные объекты и привлекать инвесторов.

- В том числе к принудительному расселению граждан из ветхих построек?

- Конечно. Если мы хотим центр сохранять, то мы должны понимать перспективу на 20-30 лет вперед. Не на три года. И изменить ситуацию от соотношения «100-200 зданий выбывает - 20 реконструируется» к позитивной динамике.

- Планируете ли в дальнейшем новые проекты комплексного освоения, не уйдете ли исключительно в премиум?

- Да, планируем, и мы ищем такие участки. Требования я уже озвучивал, они достаточно высокие. В сегодняшних наших проектах КОТ, Green City и Ultra City, продажи начинались примерно с 90 тысяч рублей, но мы могли себе это позволить: мы купили землю существенно дешевле. Сейчас таких цен нет.

- А есть вообще такие площадки в Петербурге?

- Есть, но их очень немного. При этом чистых участков, «гринфилдов», нет, остались только «браунфилды» - те же промзоны.

- Перед новым годом многие застройщики указывали на интересную тенденцию: 2017 год перестанет быть годом конкуренции застройщиков за земельные участки и станет годом конкуренции застройщиков за покупателя. Согласны ли вы с данным тезисом и как планируете конкурировать за покупателя, кроме того, чтобы просто предоставлять ему качественный продукт?

- Согласен в части, это так, но это уже давно так. Застройщики конкурируют за покупателя по крайней мере с 2015 года. И не позавидуешь тому, кто этого не понимает до сих пор. У нас уже давно рынок покупателя, а не продавца. Это свидетельство зрелого рынка. Объем предложения достаточно большой, людям есть из чего выбирать, и они уже выбирают. Клиент становится более опытным, более требовательным, он может оперативно посмотреть, что компания построила до этого, как выполняла свои обязательства, какое было качество работ. И такая конкуренция будет усиливаться - проекты застройщиков с плохой репутацией не будут востребованы на рынке. Что, впрочем, не отменяет конкуренции за землю. В этом вопросе надежная репутация, может быть, даже еще важнее: расчеты между участниками сделки идут не только и не столько «живыми» деньгами, сколько будущими квартирами. Собственнику земли надо крайне внимательно выбирать себе партнера, чтобы вместе с ним пройти длинный путь реализации проекта, разделяя все риски.

- А вообще платили за участки в последнее время живыми деньгами - или это исключительно бартер?

- Это и деньги, и доли проектов. В нынешней законодательной ситуации мы принимаем риски только в части затрат на проектирование и создание граддокументации - мы за свой счет делаем планировку территории, если это необходимо, и проект до стадии прохождения экспертизы и разрешения. И в этой точке можем рассчитываться как деньгами, так и будущими площадями.

- Вот про продажи хотелось бы уточнить. Понятно, что в премиуме они более «длинноволновые», но, тем не менее, какие ваши оценки? Если оглянуться назад, что изменилось за год и как вы смотрите вперед, каких ждете колебаний?

- Мы смотрим вперед спокойно и уверенно. В минувшем году у нас был исторический рекорд по продажам. Это не значит, что мы стали продавать квартиры быстрее, просто сейчас у нас развернута довольно широкая адресная программа. И продажи идут по плану. Думаю, так будет и дальше. Как я уже сказал, спрос сейчас сосредоточен на хороших, качественных проектах. Конечно, темпы продаж разные в элите и в комфортклассе. Мы достаточно спокойно относимся к тому, что после сдачи объектов у нас остается некоторый товарный запас: как правило, это квартиры на верхних этажах, они стоят дороже, и на них есть свой покупатель. И банки нас очень любят, под каждый новый объект у нас открыта кредитная линия: как правило, мы выбираем из двух-трех банков - это или «Сбербанк», или банк «Санкт-Петербург», или «ВТБ». Иными словами, мы можем и подержать товарный запас в сданном доме и продавать его чуть медленнее, но дороже: такая тактика успешно покрывает банковский процент.

- Какие основные достижения компании за 2016 год и что в планах на год наступивший?

- Мы закончили строительство 200 тысяч кв. метров, для нас это рекорд. Теперь предстоит передача владельцам 2 тысяч квартир в достаточно сжатый период времени - это интересный вызов, позволяющий проанализировать наши бизнес-процессы. В 2016 году были начаты три проекта: один в Невском районе, у Перевозной набережной, и два в центре - жилой дом на Полтавской улице и арт-кластер на 2-й Советской улице. Потребители уже оценили предложенный новый формат: часть из них напрямую относится к той творческой аудитории, на которую мы рассчитывали при запуске проекта. В 2017 году нас ждут новые старты, не менее инновационные. Будет еще больше проектов развития.

Источник: https://ok-inform.ru/stroitelstvo/development/82507-eduard-tiktinskij-sokhranit-istoricheskij-tsentr...

Комментарии