Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года

Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

  • первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;
  • в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.


В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.



В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

 Годы постройки     Количество построенных
домов за период, шт.
     Из них в эксплуатации до сих пор, шт.
     1878–1884      7      -
     1885–1890      18      18
     1891–1895      19      19
     1896–1900      56      27
     1901–1905      134      69
     1906–1910      126      55
     1911–1917      195      19



Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

  • дома барского типа (например, доходный дом на Б. Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
  • доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
  • ​доходные дома для чиновников и учителей со средними доходами (например, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, небольшие квартиры); ​
  • дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на заработки на длительный срок. В подвальных помещениях таких домов обычно располагались ночлежки для самых бедных слоев населения.


Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.
  • Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
  • Средняя стоимость квартиры — 10–11 тыс. руб.
  • После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе
  • Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
  • Процентная ставка — 4,5% годовых
  • Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи
  • Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода
  • Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода
Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.



В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

***
Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м. 
     
     
     
     
     
     
     
     

Комментарии