Освоение городских территорий, ранее использовавшихся заводами и фабриками, требует немалых капиталовложений — в первую очередь из-за их размера и наследства, оставленного промышленниками. Поэтому особое значение приобретает концепция проекта, который собираются возводить на таких землях, ведь на каждый вложенный рубль всегда хочется получить два, а лучше больше. Что интересно, уже сегодня есть принципиальные инновационные решения, позволяющие сэкономить как на строительстве, так и на дальнейшей эксплуатации построенных объектов.
Размер имеет значение
Чем хороша промзона? Тем же, чем и плоха: большая территория, и это, с одной стороны, дает простор для полета мысли как архитектора, так и девелопера. С другой стороны, это территория отнюдь не пустая, а, напротив, отягощенная "тяжелой наследственностью" в виде заброшенных зданий, которые расположены на земле, глубоко пропитанной токсичными веществами. Здесь и ртуть, и фосфор, и сплавы тяжелых металлов, и радиоактивные элементы. В подавляющем большинстве случаев такой грунт абсолютно не пригоден для использования и подлежит рекультивации. Известный пример: прежде чем начать строить жилье в Марьино, строительные площадки подготавливали три года — за это время успели вывезти 9 млн кубометров иловых осадков, вместо которых было засыпано 12 млн кубометров песка.
Ко всему прочему сносить в промзонах можно далеко не все: некоторые здания, построенные в прошлых столетиях, представляют архитектурную и историческую ценность для города. Однако невозможно и оставить их в том виде, в каком они находятся сейчас. Архитекторы в таких случаях идут на всевозможные ухищрения, используя в том числе новые технологии. В одном из проектов, рассказывает генеральный директор архитектурной студии IND Architects Амир Идиатулин, имелись здания с ажурным рисунком из светлого кирпича на фасадах, построенные французским архитектором в начале XX века. "Подобного кирпича сейчас уже не найти,— продолжает эксперт.— Поэтому мы бережно разобрали кладку, а затем вновь положили старинный кирпич на энергоэффективный вентилируемый фасад".
Подобные затраты неизбежно заставляют девелоперов задуматься над маржинальностью проекта и, соответственно, плотностью застройки. Одно дело, когда осваивается не очень большая территория в историческом центре, где по умолчанию строится премиальное жилье и затраты в итоге окупаются с лихвой. И совсем другая история начинается на существенном расстоянии от центра города, где в текущей экономической ситуации приходится думать в лучшем случае о создании жилых комплексов комфорт-класса. Помимо расходов на превращение бывшей промзоны в площадку под застройку такое жилье приходится обеспечивать всевозможной инфраструктурой, а цены на квартиры в новостройках между тем никак не желают подниматься, несмотря на все надежды руководства строительных компаний.
Музей как преимущество
В такой непростой ситуации застройщики теряют былой консерватизм, перестают твердить "Будем строить, как наши деды строили — покупают же!" и готовы рассмотреть любые инновации, которые помогут им, с одной стороны, сэкономить в процессе строительства, а с другой — привлечь покупателей. Последние стали разборчивы донельзя, и очередной проект типовых 17-этажек "а-ля Павшинская пойма" все чаще воспринимают без энтузиазма.
Инвесторы начинают прислушиваться к архитекторам и проектировщикам, для которых, похоже, наступает золотое время. В одном из строящихся жилых комплексов Urban Group главный архитектор проектов компании Максим Атаянц визуально разделил фасады на три уровня, благодаря чему дома выглядят соразмерно человеческому росту, говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании. "Нижний уровень — это невысокие разноцветные фасады с изящными балконами, колоннами, арками и прочими архитектурными элементами. Второй ярус, несколько отступающий назад, выполнен в спокойных тонах. Третий, созданный в лаконичной стилистике, практически скрыт от глаз гуляющих внизу людей",— поясняет он и добавляет, что благодаря этому решению у тех, кто смотрит на здания снизу, не возникает ощущения нависающих над ними стен.
Активно изучая опыт европейских городов, девелоперы, которые начинали с объединения на территории бывших промзон жилья и офисов, попутно внедряя в сознание покупателей лозунг "Живи и работай", теперь вводят в состав новой застройки все более необычные функциональные сочетания. По словам Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу Key Capital, возникает ощущение, что застройщики соревнуются, кто выдаст в своем проекте максимально необычное сочетание. "Уже есть примеры совмещения апартаментов с музеем, а также с фреш-маркетом или с торгово-развлекательным центром и офисами",— говорит она. В других стройках замечены сочетания торгово-развлекательного центра с коворкингами, медицинским центром и хостелом. "По сути, девелоперы пытаются сочетать то, что хоть как-то пользуется спросом сейчас, чтобы заполнить помещения",— добавляет эксперт.
Дверь в социум
Но объединять любого вида инфраструктуру в одном проекте с жильем теперь уже не шаг вперед. К тому же их всякий раз приходится разводить по разным зданиям, оставляя между ними технические пустоты, а ведь они, по сути, никому не нужны, считает главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. В его проектах, которые получили название гелиокластеров, не просто сочетаются разные функциональные помещения, а вообще все городские функции (за исключением разве что аэропортов) существуют в одном здании, под единой кровлей.
Принципиальный момент гелиотектурных проектов — освещение. В обычных домах его обеспечивают окна, но для нескольких десятков, а иногда и сотен гектаров в едином объеме это невозможно, поэтому здесь также предусмотрены многочисленные атриумные световоды и другие инсоляционные каналы, а также освещение через стеклянную кровлю. Кроме того, проект такого дома-города предусматривает световое зонирование: жилье, офисы, детские учреждения и остальные помещения, которые нуждаются в солнечном свете больше всего, расположены по периметру здания и имеют дальнюю видовую панораму. Стадионы, рестораны, аквапарк и прочие спортивные и развлекательные объекты расположены ближе к центру здания и освещаются через кровлю и световоды.
Кстати, концентрация жилья здесь весьма высока: оно занимает 60% от общей площади гелиокластера, но при этом, уверяет гелиотектор, каждому жилищу обеспечены приватность и изолированность от соседей. При этом планировочные решения предусматривают внутренние приквартирные дворики, где соседи могут пообщаться друг с другом. Гелиотектор формулирует принцип такого расположения: "Каждая квартира находится на границе между природой и обществом — с окном или индивидуальной террасой, обращенной в парк, и дверью, раскрывающейся в социум".
Парк, а не газон
Для территорий, имеющих промышленное прошлое, гелиокластеры подходят наилучшим образом, считает их автор. "Как только возникает разговор об очередном освоении промзоны, немедленно звучат голоса защитников природы: хватит строить жилье, разбейте здесь лучше парк! — комментирует Сергей Непомнящий.— Я с ними солидарен: при существующей застройке горожанам всегда будет мало озелененных пространств, ведь нельзя же считать достаточным наличие маленьких сквериков и газонов между тротуарами и мостовыми. Поэтому нам нужен новый тип застройки внутри города — и в первую очередь на территориях промзон, в этом случае мы действительно сможем разбивать там парки". При этом, добавляет он, будет построено и жилье, и вся необходимая инфраструктура.
Конкретный пример: в проекте, разработанном Институтом гелиотектуры для территории, которую ранее занимал один из московских заводов, на 115 га разместится 2,5 млн кв. м полезной площади. Однако площадь застройки составляет всего 55 га, а остальные 60 га отданы под расширение уже существующего лесопарка, который примыкает к бывшей промзоне. "Это будет именно парк, а не разрозненные кусочки газонов, в сумме якобы дающие декларируемую цифру",— настаивает эксперт. Кстати, в таком проекте, где вокруг здания сплошная парковая зона, из окна любой квартиры открывается вид на природу. Это ли не преимущество в глазах будущих покупателей?
Упраздняя автобусы
Помимо озеленения, запланированного в столь привлекательных пропорциях, на территории гелиокластера ликвидируются сразу несколько весьма ощутимых городских проблем. Во-первых, во внутренних частях такого здания, не граничащих с внешней средой, существенно сократятся теплопотери и, соответственно, снизятся расходы на отопление. Чтобы поддерживать в большом объеме достигнутый уровень комфортной температуры, достаточно будет находящихся внутри людей и механизмов, каждый из которых выделяет тепло, подтверждают специалисты НИИ строительной физики Российской академии архитектуры и строительных наук.
По их расчетам, в доме-городе может возникнуть даже избыток тепла, так что грамотный менеджмент, используя энергосберегающие технологии, сможет ими распоряжаться в интересах жильцов, например направить на отопление теплиц. "Даже если придется отапливать жилье и офисы, расположенные по внешнему периметру здания, то в остальных помещениях, которые находятся ближе к центру гелиокластера, это уже не потребуется",— уточняет Сергей Непомнящий.
Наконец, солидная экономия ожидается по части общественного транспорта, ведь внутри дома-города его просто не будет. Троллейбусы, автобусы и такси заменят лифты и траволаторы, а большинство поездок превратятся в пешие прогулки по теплым бульварам, ботаническим садам и галереям — их здесь запланировано немало. "Такой объем позволяет создавать все необходимые городские функции и задешево озеленять любую территорию",— замечает автор проекта.
Куда уйдет экономия
Очевидно, что если где-то убыло, то в другом месте непременно прибыло, и деньги, сэкономленные на отоплении, уборке снега и общественном транспорте, куда-нибудь придется потратить. Первый кандидат на расходы — стеклянная кровля: если через нее подается освещение, то очищать ее придется практически ежедневно. Точно так же придется поддерживать в надлежащем состоянии атриумные световоды.
Вторая статья специфических гелиокластерных расходов — то самое озеленение, масштабы которого в разы превышают обычные. Правда, гелиотектор напоминает об известной закономерности: чем меньше фрагмент зеленых насаждений в помещении, тем, соответственно, меньше их устойчивая совокупность, которую называют биоценоз, и тем сложнее им выжить. Следовательно, их содержание потребует немалых расходов. И наоборот, чем биоценоз больше и разнообразнее, тем выше его способность к саморегулированию, а значит, и уход за каждым из растений будет существенно дешевле. Но бесплатным он все равно не станет.
Придется предусмотреть и специальные статьи расходов на безопасность и противопожарные мероприятия. Впрочем, и обычные микрорайоны патрулирует полиция и проверяет пожарная инспекция, а также другие контролирующие организации, так что эти расходы, пожалуй, сопоставимы.
Впрочем, все это примерные прикидки, а есть и конкретные цифры. Сравнительные расчеты, проведенные специалистами финансового департамента MOD Holding для одного из гелиотектурных проектов Сергея Непомнящего, показали, что если удельные строительные затраты на гелиокластер на 34% ниже, чем на аналогичный проект традиционной застройки, то эксплуатационные затраты в доме-городе за пять лет будут втрое меньше, чем в обычном микрорайоне.
Если еще пару лет назад статьи о гелиотектуре воспринимались как сплошная футуристика, то сегодня и девелоперы, и чиновники всерьез присматриваются к гелиокластерам, и, возможно, в самое ближайшее время за право построить первый такой проект будут конкурировать сразу несколько российских городов. Так обычно и бывает: когда идея дожидается своего времени, выясняется, что желающих реализовать ее предостаточно.
Какие инновации использовались при проектировании и строительстве "ЗИЛАРТа"?
Заместитель управляющего "ЛСР. Недвижимость-Москва" Владимир Третьяков:
— В "ЗИЛАРТе" мы предусмотрели использование инновационных энергосберегающих строительных материалов, таких как газобетон, пенобетон и керамзитобетон, которые улучшают теплофизические характеристики ограждающих конструкций. Кроме того, для облицовки фасадов будет применяться клинкерный кирпич собственного производства, который также улучшает показатели теплоизоляции и энергосбережения. Отмечу, что для нового жилого комплекса была разработана специальная серия клинкерного кирпича формата 50х100х210 мм, который не имеет прямых аналогов ни в отечественной, ни в зарубежной практике.
Еще один вид инноваций, который мы применяем в строительстве,— это вентилируемые фасады. Они выполняются из экономичных материалов и возводятся более быстрыми темпами, без участия большого количества строителей и использования тяжелой техники. Обязательное наличие в такой конструкции наружной стены воздушных прослоек, по которым постоянно и интенсивно циркулирует воздух вдоль наружной поверхности утеплителя, позволяет влаге уходить с поверхности фасада.
В домах жилого комплекса "ЗИЛАРТ" мы планируем установить стеклопакеты с дерево-алюминиевым профилем, которые будут сочетать в себе теплоту и уют натурального бруса, энергосберегающие свойства стеклопакета и надежную фурнитуру.
Применение инфильтрационных клапанов в окнах жилых квартир позволит улучшить микроклимат в помещении. Стоит добавить, что все дома будут оснащены современными системами пожарной сигнализации и автоматического водяного пожаротушения, а в паркингах будет установлена система противодымной защиты и контроля предельной концентрации выхлопных газов с их последующим удалением.
"Business Guide "Комплексная застройка"". Приложение №38 от 14.11.2016, стр. 10
