Американская мечта: как в США поддерживают проекты редевелопмента
Redeveloper открывает новую рубрику «Регулируя ре-», в которой мы будем рассказывать вам, как другие страны поддерживают проекты преобразования территорий. И начнем мы нашу рубрику с путешествия в одну из крупнейших по объемам ре- страну - США.
Развитие законодательства в сфере редевелопмента в США ведет свою историю с 1945 года¸ когда в Калифорнии в был принят закон о редевелопменте, который лег в основу первой серьезной государственной программы Urban Renewal Program (Программа городского обновления). Эта масштабная программа преобразования ветхих жилых кварталов действовала в США в 1949-1974 годах, ее бюджет составил около 53 млрд долларов.
В рамках программы из федерального бюджета города получали судсидии на покрытие 70-80% расходов на реализацию проекта редевелопмента. Расходы рассчитывались, исходя из затрат на расселение домов, подготовку территории для их передачи девелоперам (за минусом ожидаемого дохода города от продажи готового участка девелоперу). За счет федеральных субсидий цена подготовленной и предлагаемой девелоперу территории была ниже, чем участок «в чистом поле» - так правительство мотивировало застройщиков к развитию нужных территорий. За почти 30 лет программы было реализовано 2100 проекта в 458 городах и переселено 2 млн семей.
Обеспечивают реализацию программы специальные Агентства редевелопмента, которые могут изымать недвижимость для публичных нужд в принудительном порядке. Применение этого права запретили только три штата – Джорджия, Флорида и Северная Каролина.
Агентство является управляющей компанией с самостоятельным финансово-хозяйственным механизмом. Контроль за ее работой осуществляет орган местного самоуправления.
Необходимо отметить что, помимо очевидных плюсов (создание новых районов, улучшение жизненных условий) в ряде регионов были замечены и отрицательные последствия. Так, проекты вне программы не могли с ней конкурировать и инвестиции в них сократились, а малый розничный бизнес сильно пострадал из-за необходимости переезжать с насиженных мест. Еще одним минусом стала «геттизация» - ведь для переселяемых семей строились жилые муравейники.
В рамках программы сформировался механизм, который в США применяется до сих пор - Tax Incremental Finance (TIF) или финансирование за счет приращения налогов. Если кратко, то этот механизм позволяет Агентству редевелопмента, ожидая, что в результате редевелопмента в будущем доходы от налога на недвижимость увеличатся, выпускает облигации, которые гасит, когда ожидаемые средства поступают.
Как показывают исследования, TIF оказал скорее позитивное влияние на развитие американских городов. Тем не менее, есть у него и критики, которые отмечают, что ожидаемый доход от редевелопмента не всегда себе оправдывает и что для сокращения рисков нехватки налоговых поступлений от территории ре- в целях финансирования инфраструктуры города часто расширяли границы TIF-кварталов за пределы реальной территории редевелопмента.
Тем не менее, TIF действует до сих пор во всех штатах, кроме Калифорнии, где его отменили сравнительно недавно - в 2012 году (вместе с Агентствами по редевелопменту как таковыми).
Наряду с властью и бизнес-структурами, в процедуре редевелопмента в США участвуют общественные объединения, а именно «Комитет Проектной Территории», состоящий из выборных гражданских должностей, строителей, бизнесменов и представителей организаций, участвующих в проекте. На федеральном уровне в стране определена стратегия подготовки промышленных городов к проектам редевелопмента и требования к этим проектам. Агентство редевелопмента, таким образом, также выступает как институт контроля качества проектов.
В большинстве штатов действует также программа грантов на местное строительство (Community Development Block Grant program), которая обеспечивает инвестиции редевелоперским компаниям. Программой предусматривается гибкое использование самых различных инструментов для стимулирования приобретения, строительства, реконструкции, восстановления коммунальных и промышленных предприятий. В рамках программы действуют также две программы, дополняющие законодательство, – «Brownfields redevelopment», направленная на перезастройку промышленных городов, и «Lands Legacy Initiative», подразумевающая защиту экологического и исторического наследия.
Нельзя забывать также и про развитую в США практику ГЧП, которая распространяется на сферу реконструкции. Здесь действуют такие практики как Соглашение о продаже с сохранением аренды на объект (saleleaseback) и предоставление имущества в аренду с правами обратной аренды (lease-leaseback). Сегодня статистика в сфере ГЧП в США показывает, что реконструкция остается в тройке наиболее популярных для применения данного механизма отраслей наравне с транспортной инфраструктурой и объектами водоснабжения.
